İşte mortgage öncesi faiz ve ev fiyatları
Son 15 günde pek çok banka faizlerini 0.08 ile 0.20 arasında indirirken İstanbul'da konut fiyatları yüzde 1.9 geriledi.
Referans Gazetesi'nde Selma Şenol imzasıyla yer alan habere
göre mortgage olarak bilinen ipotekli konut kredisi yasa tasarısı 2.5 yıl
rötarlı da olsa Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu'nun gündemine
girdi. Tasarının geçen yılın ortasından itibaren durulan emlak piyasalarına
hareket getirmesi bekleniyor. Tasarı öncesinde ise hem konut fiyatlarında hem de
banka faizlerinde düşüş yaşanıyor. Son 15 günde pek çok banka faizlerini 0.08
ile 0.20 puan arasında indirirken Referans Emlak Endeksi'ne göre İstanbul'da
konut fiyatları da yüzde 1.9 geriledi. Faizlerdeki düşüş bankaların mortgage'a
yönelik hazırlığı olarak değerlendirilirken konut fiyatlarındaki düşüş ise
bekleme eğilimine giren piyasalardaki durgunluğa bağlanıyor. Ancak inşaatçı ve
emlakçılara göre faizlerin inmesi ve talebin canlanması ile fiyatlar bu seviyede
kalmayacak.
Bankaların faizlerini revize etmesi sonrasında şu anda faiz aralığı yüzde 1.53
ile yüzde 1.80 arasında değişiyor. Geçen sene mayıs ayında yaşanan dalgalanma
sonrasında kredi faizleri bir ara yüzde 2'nin üzerine çıkmıştı. Bu arada düşen
faizlere rağmen geri ödemeler hâlâ alım gücünü zorluyor. Mevcut yüzde 1.50'lik
faiz oranı ile 100 bin YTL kredi kullanılması halinde 10 yıl vadede aylık geri
ödemeler 1860 YTL, 20 yıl vadede ise 1825 YTL seviyesinde gerçekleşiyor.
0.55 FAİZ HAYAL
Yasanın tanıtımında kullanılan "Kira öder gibi ev alabilmek" sloganı için
Türkiye'de şu anda yüzde 10'lar seviyesinde seyreden enflasyonun yüzde 5,5'ler
düzeyine inmesi, buna bağlı olarak da faizlerin yüzde 0.55'e düşmesi gerekiyor.
Ancak o zaman 100 bin YTL'lik bir kredinin 10 yıl vadede aylık ödemeleri 1157
YTL, 20 yıl vadede ise 831 YTL seviyesine iniyor. Ama bankacılar Türkiye'de
yüzde 0.55'lik faizleri beklemenin hayal olduğu yorumunu yapıyor.
FAİZLER BUGÜNDEN YARINA DÜŞMEZ
Piyasada en uzun vadeye uyguladığı yüzde 1.54 faizle en düşük faiz oranlarından
birine sahip olan Anadolubank'ın Perakende Pazarlama Müdürü Sarp Akkartal,
bankaların mortgage'a gelecek aylardaki fiyatlarla girmeye çalıştığı için
faizlerde düşüş başladığını söyledi. Yasa çıktığında bugünden yarına faizlerin
düşmesini beklemenin yanlış olduğunu anlatan Akkartal, "Bankalar yurtdışından
fon sağlayabilirse, faizler inecektir. Bunun için önce ikincil piyasanın
oluşması gerekiyor. İkincil piyasada bankalar rantı yakalayabilirlerse bu o
zaman faizlere yansıyacak" dedi.
FİYATLAR BUGÜNKÜ SEVİYEDE KALMAZ
Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi de faizlerdeki indirimi
bankaların mortgage hazırlığı olarak değerlendiriyor. Yasanın gecikmeli de olsa
Meclis'e inmesinin moral verdiğini belirten Saatçi, bankaların yasa ile birlikte
daha ucuz ve kolay bir kaynaktan para alabileceğini söyledi. Saatçi, "Şu anda
geleceğe yönelik iyimser beklentilerle faizleri indirmeye başladılar. Böylece
yavaş yavaş müşteri çekmeye çalışıyorlar. Ancak tasarı henüz yasalaşmadığı için
önlerini görebildiklerini söylemek zor. Bu nedenle indirimler de zayıf bir
cesaretle gerçekleşiyor. Kanun çıksın, işler düzelsin, daha cesaretli indirimler
gelebilir" dedi.
Saatçi, emlak fiyatlarındaki düşüşü ise piyasalardaki durgunlukla izah ediyor.
Konut almak için uygun bir zaman olduğunu belirten Saatçi, "Orta üstü gelir
grubuna sahip alıcılar daha önce ikinci üçüncü evlerini aldığı için piyasalar
duruldu. Orta ve alt gelir grubu da mortgage'ı beklemeye başladı. Bunun
etkisiyle fiyatlarda düşüş var ama talep canlanmaya, faizler de inmeye
başladığında, fiyatlar bu seviyede kalmaz" dedi.
İNŞAATÇI ZAM HAZIRLIĞINDA
Öte yandan inşaatçılar zam hazırlığı yapıyor. Türkiye İnşaatçılar Derneği
Başkanı Yaşar Aşçıoğlu, mortgage çıktıktan sonra hem fiyatların tırmanışa
geçeceğini hem de faizlerin düşeceğini söyledi. Aşçıoğlu, "İnsanlar çiçek
gibidir, güneşi gördüğü an canlanır. Yani baharla birlikte konut talebinde artış
olacaktır. Biz projelerimizde ciddi artışlar yapmak üzere hazırlık yapıyoruz.
Fiyatlara zam yapacağız. Çünkü olmamız gereken rakamlar bu değil" dedi.
KONUTU ÖNCEDEN ALAN KARLI ÇIKIYOR
Konut alıcıları yasa ile birlikte faizlerin düşeceğini, bu nedenle geri
ödemelerin azalmasını bekliyor. Ancak yakın geçmişte yaşanan örnekler, konut
fiyatının yükselmesi nedeniyle konutu önceden alanın kârlı çıktığını gösteriyor.
Bankacı Sarp Akkartal, geçen yıl bu dönemlerde 0.99 kredi faizi ile 130 bin
YTL'ye Pendik'ten ev alan müşterinin kendilerine toplam 170 bin YTL ödediğini
ama bugün evini 196 bin YTL'den sattığını söyledi. Akkartal, "Evin fiyatı
faizini çoktan çıkardı. Faizin inmesi talebi artıracak, bu da konut fiyatına
baskı yapacak ama fiyatların başlangıçta suni bir şekilde artacağını, daha sonra
bugünkü seviyelere düşeceğini düşünüyorum. Yine de alıcılara tavsiyem,
hayallerindeki evi buldularsa bugün alsınlar, çünkü mortgage çıktığında
kredilerini yenileme şansı zaten olacak" dedi.
Bu arada ilk evini alanların 100 bin YTL kredi için ödediği faizin Gelir
Vergisi'nden düşürülmesi yönündeki vergi teşviki konusu ise şu anda belirsiz.
Tasarıda böyle bir madde yer almasına rağmen, Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'ın ve
IMF yetkililerinin yayımlanan demeçleri böyle bir teşvikin düzenlemede yer
almayacağını gösteriyor.
Bankacı Sarp Akkartal, "Eğer düzenlemede bu olsaydı sistemin büyümesini
sağlayacaktı" dedi. Vergi teşviki getirilirse 100 bin YTL'lik kredinin aylık
faizleri, çalışanın Gelir Vergisi'nden düşecek ve dolaylı olarak maaşı
artacaktı. Serbest meslek sahipleri de bu kısmı vergilerinden mahsup
edebilecekti. Türkiye'de hâlâ evi olmayan en az 1 milyon kişi olduğu tahmin
ediliyor.
YASA İLE NELER DEĞİŞİYOR?
* Yasa tasarısına göre, eğer tüketici isterse yasadan önce kullanmış olduğu
krediler de mortgage kapsamında değerlendirilebilecek. O zaman şu anda sabit
faizlerle kredisini ödeyen tüketici isterse ödemelerini değişken faize göre
yapabilecek.
* Bu durumda piyasada faizler düştüğünde onun da ödemeleri düşecek ama faizler
yükseldiğinde o da yükselecek. Ayrıca borcunu zamanından önce kapatırsa yüzde 2
ceza ödemesi gerekecek.
* Halen konut kredilerinden yapılan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV)
kesintisi olmayacak. Bu da kredi maliyetlerini az da olsa düşürecek. Konut
alıcısı tapudaki işlemlerde Damga Vergisi ve harç masrafından kurtulacak.
* Borcunu vadesinden önce kapatan ve sabit faizle borçlanmış olan tüketici, ana
para üzerinden yüzde 2 ceza ödemek zorunda kalacak. Değişken faizle kredi
kullanana böyle bir ceza getirilmedi. Şu andaki kredi sözleşmelerine göre, eline
toplu para geçen kredi borçlusu, bankaya olan borcunu kapatırsa herhangi bir
ceza ödemiyor.
* Teslim edilmeyen veya kusurlu teslim edilen ev için müteahhit ve kredi veren
kuruluş, kredi miktarı kadar sorumlu tutulacak. Oysa halen uygulanan konut
kredisi sisteminde bu sorumluluk sınırsız tutulmuştu.
* Bankalar kullandırdıkları krediyi tahvile çevirip mortgage fonları denilen
şirketlere satabilecek. Ancak bu tahviller Hazine'nin garantisi altında
olmayacak. Garanti olmamasının yabancı fonların sisteme olan ilgisini azaltacağı
öne sürülüyor.
* Sistemin devreye girmesi ile konut fiyatlarında ani iniş çıkışlar olmayacak.
Çünkü konutlar büyük ölçüde kredi kullanılarak alınacağı için, alım satımlarda
fiyat ekspertiz raporu ile belirlenecek. Ederinin üzerindeki konutların satış
şansı azalacak
* Konut eksperliği dalında yeni bir branş doğacak. Halen bankaların değerleme
uzmanlarından ekspertiz raporu talep ediyorlar. Ancak konut kredilerinin
canlanması ile Türkiye'nin her bölgesinde konut eksperlerine ihtiyaç duyulacak.
BANKA | VADE | FAİZ | GERİ ÖDEME (YTL) |
Y.KREDİ | 240 | 1.64 | 1.986 |
GARANTİ | 240 | 1.53 | 1.859 |
AKBANK | 120 | 1.55 | 2.088 |
FİNANSBANK | 360 | 1.55 | 1.862 |
HALKBANK | 120 | 1.60 | 2.138 |
İŞ BANKASI | 60 | 1.54 | 2.771 |
DENİZBANK | 120 | 1.67 | 2.208 |
HSBC | 360 | 1.69 | 2.029 |
ŞEKERBANK | 120 | 1.69 | 2.228 |
ANADOLUBANK | 120 | 1.54 | 2.078 |
ZİRAAT | 120 | 1.60 | 2.138 |
VAKIFBANK | 240 | 1.55 | 1.882 |
FORTİS | 120 | 1.70 | 2.238 |
TEB | 120 | 1.79 | 2.329 |
OYAKBANK | 144 | 1.69 | 2.147 |
Bölge 1-15 Şubat 2007 16-31 Ocak 2007 Değişim yüzdesi
İstanbul 1.971 2.008 - 1,9
Bahçelievler 1.373 1.327 + 3,4
Bakırköy 2.259 2.504 - 10,8
Beşiktaş 3.267 3.268 - 0,01
Beykoz 2.333 2.278 +2,4
Büyükçekmece 1.075 1.196 -11,3
Esenler 1.351 1.311 +3,0
Eyüp 2.745 2.870 -4,6
Kadıköy 2.125 2.070 + 2,6
Kâğıthane 1.268 1.304 -2,8
Kartal 1.307 1.124 +14,0
Küçükçekmece 1.705 1.651 +3,2
Maltepe 1.119 1.264 -13,0
Pendik 1.100 1.223 -11,2
Sarıyer 3.341 3.238 +3,1
Şişli 2.110 2.104 +0,3
Ümraniye 1.408 1.336 +5,1
Üsküdar 1.815 1.724 +5,0