Mortgage'a ne zaman girilmeli?
Funmah ALP'in analizi
Faiz seneye yüzde 1'e düşer mortgage asıl o zaman işler
Mortgage'ın geniş kitlelere yayılabilmesi için şu anda 1.5 olan faiz düzeyinin 1'in altına düşmesi gerekiyor. Bankacılar, 2008'in ortasına doğru bu faiz düzeylerine ulaşılabileceği görüşünde.
Meclis'te görüşülen Mortgage Yasa Tasarısı, hem vatandaşın, hem de durgunluğa giren inşaat sektörünün umudu olurken, sistemin ne zaman gerçekten işlemeye başlayacağı da tartışılıyor. Dar ve orta gelirli vatandaşın mortgage sistemi ile en erken iki yıl içinde ev sahibi olabileceğini söyleyen İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Aykut Demiray, faizlerde çok hızlı düşüşler beklememek gerektiğini belirtti. Demiray, "Ama yine de 2007 ve 2008 faizlerin kademe kademe düşeceği yıllar olacak. Sistemin geniş kitleleri içine alabilmesi için faizlerin yüzde 1'in altına inmesi gerekiyor. Bunun da gerçekleşmesi 2008 ortasını bulur" dedi. İki milyar dolarlık konut kredisini yabancı fonlar ile koruduklarını belirten Aykut Demiray, yabancı yatırımcının öncelikle yatırım yapacağı ülkedeki yasal altyapıya baktığını söyledi. Akbank Bireysel Bankacılık ve Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoğlu da mortgage sistemi işlemeye başladığında modern ve güvenli konut inşaatlarının bir miktar artacağını kaydetti.
Muratoğlu, "Güvenli konut arzındaki artışın, arazi fiyatlarını bir miktar artırmasını bekliyoruz" dedi. Muratoğlu sistemle ilgili görüşlerini şöyle dile getirdi: "Bugünden yarına bir değişiklik beklemek zor. En iyimser senaryo faizlerin yıllık yüzde 10 seviyesine düşmesi ve 20-30 yıla uzayan vadeler ile mümkün olabilecek. Yasa çıktığı zaman indirekt olarak faizler de etkilenir. Mortgage ile bankaların maliyetleri de düşecek ve ikincil düzenlemeler de hayata geçince sorunlu kredilerin nakde dönüşmesi daha kısa süre alacak."
'Asgari ücretlinin ek geliri yoksa mortgage'tan yararlanamaz'
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, ev sahibi olmak isteyenlerin sabırsızlıkla bekledikleri ve Meclis'te görüşülen Mortgage için çarpıcı açıklamalarda bulundu. Şener, Mortgage sisteminin kısa vadede konut sorununu çözmeyeceğini ifade ederek, "Ödeme gücü olmayanlar kredi alacak ve konut sahibi olacak diye düşünürsek bu, doğru bir şey olmaz" diye konuştu. Şener, Genel Kurul'da, Mortgage tasarısıyla ilgili milletvekillerinin soru ve eleştirilerini yanıtlarken sisteme girmek isteyen vatandaşın önce ödeme planını yapacağını, konut fiyatlarına ve taksitlerine bakacağını anlattı. Şener, "Vatandaş, ödeme planında sorun olmadığı takdirde kararını verip krediyi alacak ve konut sahibi olacaktır. Eğer burada kredileri, ödeme koşullarını dikkate almazsa, elbette ödeme güçlüğü çekecektir" dedi. Mortgage'ın kısa vadede konut sorununu çözeceği düşüncesinin doğru olmadığını ifade eden Bakan Şener, sistemin, halen uygulanan ve kredi alarak konut sahibi olmayı tamamlayan ve geliştiren bir proje olduğunu vurguladı.
Faizler hızla düşmez
İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Aykut Demiray, morgtage'ın piyasayı olumlu etkileyeceğine inanıyor, ancak pek çok kesimin beklediği mucize etkisinin sorgulanması gerektiği mesajını veriyor.
Arazi fiyatları bir miktar artar
Akbank Bireysel Bankacılık ve Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Muratoğlu, bankalar ve banka dışı finans kuruluşlarının finanse edeceği mortgage sisteminin arzda bir artış yaratmasını beklediklerini kaydederek, "Mortgage yasası ile birlikte modern ve depreme dayanıklı konut inşaasında bir miktar artış beklenebilir. Bunun da arazi fiyatlarını artırması söz konusu. Çünkü sistem öncelikle deprem güvenliği olan konutları kredilendiriyor" diye konuştu. Yasa çıktığı zaman dolaylı olarak faizlerin de etkileneceğini kaydeden Muratoğlu, ileriye dönük enflasyonun düşme beklentisi ile devreye girecek olan değişken faiz oranlarının da olumlu etkileneceğini dile getirdi. Muratoğlu, "Mortgage ile bankalar artık konut kredilerinde daha istekli davranabilir" dedi.
Yeni dönemde sistem nasıl işleyecek?
* Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
* Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
* Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek.
* Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
* Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat, borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.