'Mortgage' nedir ne değildir?
Son zamanlarda kulağınıza çalınmıştır. Türkiye'ye "mortgage" sistemi geliyormuş. Kelime manası ipotek anlamına gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
Buraya kadar anlattıklarımızla bugün Türkiye'de yaygın olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasında pek bir fark yok. Bugün de bankalar 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatlı konut finansmanı yapıyorlar. Diyeceksiniz ki, "mortgage" sistemi çok daha uzun vadelere yayılıyor. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu oluyor ve bu sayede aylık ödemeler de kira mertebelerine iniyor.
İşin aslı bundan ibaret değil. Zira önemli olan, vadelerin bu kadar uzamasına imkân veren altyapı. Vadelerin uzamasını mümkün kılan şartlardan biri hiç şüphesiz ki, iktisadi istikrar ortamı. Nitekim Türkiye'de de son dönemlerde sağlanan istikrar, kimi bankaların konut finansmanı azami vadelerini uzatmalarına vesile oldu. Daha şimdiden 60 ay oldukça yaygın bir alternatif oldu. Kimi bankalar söz konusu süreyi 10 yıla çıkarttılar veya çıkartmaya hazırlanıyor.
Ancak istikrar, sistemin anlamlı bir şekilde çalışması için gerek şartlardan sadece bir tanesi. Çok daha önemli bir şart da, bankaların veya konut finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkânı. Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesini gerektiriyor. Bu sayede, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebiliyor. Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılıyor. Böylece kredi ile satın aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden çıkarabiliyor ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni mülk için edindiğiniz krediden düşüyor.
Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlıyor. Ülkemize gelişinin bu kadar gecikmiş olması, bugüne kadar her şeyi devletin yapmaya kalkışması ve millet olarak da bizim her şeyi devletten beklememiz. Oysa devletin ve belediyelerin konutlandırma anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına dayanıyor. Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde getiriyor. Buna karşın, "mortgage" sistemi etkin bir sermaye piyasasını gerektiriyor. Son on yıldır yaşadığımız inişli çıkışlı iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye piyasalarımızı ne yazık ki etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
Yeni sistemin verimli bir şekilde işlemesi ve bankaların sisteme aktif katılımının sağlanması için hem Türkiye'de uygulanan değerleme sistemlerin "yeniden değerlendirilmesi", hem de hukuki altyapının sağlam bir şekilde oturtulması gerekir. Tapu işlemlerinden mülkiyetin el değiştirmesine, tüketicinin korunmasından banka risklerinin azaltılmasına, hukuki anlaşmazlıkların hızlı çözümünden ikincil piyasaların geliştirilmesine kadar pekçok idari ve hukuki süreci başlatmak ve tamamlamak gerekiyor.
Tüm bunların sıkı bir çalışma sonucu tesis edilmesi gerekliliği ortada. Bu sebeple şu anda oluşturulan havaya rağmen sistemin devreye girmesi 2005 içinde çok mümkün gözükmüyor. Etkin bir şekilde işlemeye başlaması ise birkaç yıl daha alabilir.
Sistemin, beklemeye değeceğine inanıyoruz.
Melikşah Utku/ Yeni Şafak