Türkiye'de ikinci el konut piyasasında satışlar gerilerken, ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi alıcı ile satıcı arasındaki farkı büyütüyor. TÜİK verilerine göre eylül 2026'da ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artışla 51 bin 519'a yükseldi. İkinci el satışlar ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871'e geriledi.
Piyasadaki durgunluğun önemli nedenlerinden biri, ikinci el konut fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına yaklaşması.
Emlak ilanları fiyat beklentisini yukarı çekiyor
Ev sahipleri fiyat belirlerken emlak ilan sitelerindeki benzer ilanları referans alıyor. Ancak bu ilanlardaki rakamlar gerçekleşen satış fiyatlarını yansıtmıyor ve bu durum fiyat beklentisini yukarı çekiyor.
Eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de eklenince alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor. Satıcılar ise beklediği fiyatı bulamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor. BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylülde 57,6 güne çıktı. Konut talep endeksi ise aylık yüzde 6,4 geriledi.
İlan süreleri uzuyor
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, fiyatın ikinci el piyasasında satışın önündeki en önemli engellerden biri haline geldiğini belirtiyor. Uzmanlara göre ev sahipleri konutunun değerini çoğunlukla çevredeki ilanlara bakarak belirliyor. İlan fiyatı ile alıcı ve satıcının anlaştığı gerçek satış bedeli arasında ise önemli farklar oluşabiliyor.
Yüksek fiyatla ilana çıkan konutlar uzun süre alıcı bulamıyor. Satıcılar da zamanla indirim yapmak zorunda kalıyor. Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabetini zorlaştırıyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatlarının değil gerçekleşen satışların esas alınması gerektiğini vurguluyor. Gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığı ifade ediliyor.
Kira getirisi de hesaba katılmalı
Konut yatırımında kira getirisi de satın alma kararını etkiliyor. Satış fiyatları yükselirken kira bedelleri aynı oranda artmayınca yatırımın geri dönüş süresi uzuyor. Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanı yatırımcı açısından daha az cazip hale gelebiliyor.
Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değerleneceği beklentisiyle hareket etmiyor. Ödedikleri bedelin ne kadar sürede kira geliriyle karşılanabileceğine de bakıyorlar. Bu durum, fiyatı yüksek ikinci el konutların yatırımcı talebini kaybetmesine yol açabiliyor.
Ucuz evin gizli faturası
İkinci el konutlar her zaman avantaj anlamına gelmiyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi ciddi maliyet oluşturabiliyor. Mutfak ve banyo tadilatıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı, başlangıçta cazip görünen fiyatı önemli ölçüde artırabiliyor.
Alıcılar artık yalnızca evin satış bedeline değil, taşındıktan sonra karşılaşacakları masraflara da bakıyor. Bu nedenle bazı konutlarda düşük etiket fiyatı, toplam maliyet hesabında avantajını kaybediyor.
Deprem güvenliği fiyatın önüne geçti
İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği giderek daha belirleyici oluyor. Aynı mahalledeki iki daire arasında yalnızca metrekare veya kat farkı değil, şunlar da tercihi değiştirebiliyor:
- Binanın yapım yılı
- Zemin özellikleri
- Taşıyıcı sistem
- Varsa performans raporu
Alıcılar eski binalarda düşük fiyatın yanında olası güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetini de üstlenmek istemiyor. Bu nedenle konum avantajı yüksek olsa bile yapısal güvenliği belirsiz konutlar, karar aşamasında dezavantaj yaşayabiliyor.