Mortgage yasa tasarısı büyük olasılıkla 2006 ortasında uygulamaya girebilecek. Sistemin konut kredisine göre birçok avantajı var. Ancak bunları kullanabilmek için sistemin inceliklerinin öğrenilmesi gerekiyor
Mortgage ile ev almanın avantajları
Türkiye'de mortgage ile konut almanın ne avantajlar sağlayacağı, çıkacak kanuna
bağlı. Uygulama her ülkede aynı değil. Bilinen avantajları ise şöyle:
1) 40 yıl kadar vade
En büyük avantajı, kredi olanaklarını uzun vadeli ödeme seçenekleri ile birleştirmesi.
Böylece kişi, ödeme olanaklarına göre, 40 yıla kadar vade ile kredi bulabiliyor.
2) Banka hallediyor
İkinci büyük avantajı, sadece bu alanda çalışan uzman bankalar var. Alıcı, bankaya
gittiğinde, sistem işlemeye başlıyor. Alıcı adına birçok işi banka gerçekleştiriyor.
3) Vergi muafiyeti var
İlk konut alana vergi muafiyeti getiriyor. Krediyi alan, ödediği faizleri, gelir
vergisinden düşebiliyor.
4) Konut üretimine teşvik
Firmalar yönünden ise projelerin teşviki ve ayrıca bürokratik işlemlerin azalması
en önemli avantajları olarak görülüyor. Bu projelerde inşaata başlama ve bitirme
süresi hızlanıyor. Bu uygulamanın amacı yeni konut arzını hızlandırmak.
5) Bürokrasi yok
Sağlıklı bir mortgage sisteminde kefil ve kredi kulanandan çek-senet gibi kıymetli
evrak istenmiyor.
6) Kayıtdışılık azalıyor
Kayıtdışılık azalıyor. Konutlar gerçek değerinin altında değil, daha fazla kredi
çekmek isteyen alıcılar tarafından zaman zaman değerinin üstünde bile gösterilebiliyor.
7) Güvenli alışveriş
Sistem, banka, alıcı - satıcı, broker, emlakçı gibi kurumların katılımı ile
işlediği için satışlar güvenli gerçekleşiyor. Her aşamada evraklar imza ve onaydan
geçerek resmileşiyor.
Konut kredisinde vade kısa, nakit şart
Türkiye'de bankalar konut kredisi verirken son derece seçici. Kesinlikle zemini
sağlam olmayan, depreme dayanıklılığı şüpheli konutlara banka kredisi kullandırılmıyor.
Türkiye'de konutların gerçek değeri ile ipotek değeri arasında ortalama yüzde
30'luk bir makas olabiliyor. Yani 100 bin YTL'lik bir konuta banka 70 bin YTL
üzerinden kredi kullandırıyor. Bu 70 bin YTL'lik değer ipotek değeri olarak
geçer. Aradaki makas yüzde 30 civarında. Bankasına göre değişmekle birlikte
kredi verirken bankalar bir miktar da peşinat alabiliyorlar.
İpotek değeri ile gerçek değer arasındaki fark ve bu peşinatların toplamı, zaman
zaman alıcının neredeyse konut fiyatının önemli bir kısmını karşılamasını gerektirebiliyor.
Mortgage'de gerçek değer ile ipotek değeri arasında fark oluyor. Ama bu ikisinin
arasındaki fark ortalama yüzde 10 civarında. Türkiye'de kredilerde değişken
faiz oranının yasak olması, konut kredilerini avantajlı hale getiriyor.
Kredi nasıl alınıyor?
Konut kredisinde önce satın alınacak konut bulunuyor, pazarlığı yapılıyor.
Ortalama yüzde 10 ile 30 arasında değişen oranda peşinat hazırlanıyor. Alıcı
banka şubesine giderek evrakları hazırlayarak başvurusunu yapıyor.
Banka, müşterinin mali gücünü araştırıyor. Kullanacağı krediyi ödeyebilecek
mali güçteyse ve herhangi bir sicil sorunu yoksa kredi kullanımı onaylanıyor.
Daha sonra satın alınacak konuta eksper gönderiliyor. Binada tapu ve imar sorunları
araştırılıyor. Ekspertizden sonra düzenlenecek raporda belirlenen değerin yüzde
90 ile 70'i arasında değişen oranlarda kredi kullandırılıyor.
Bu aşamada tapuda, banka konuta ipotek koyuyor. Satana bloke çek, tapu dairesinde
banka yetkilisi tarafından veriliyor.
Mortgage ile konut kredisinin farkı ne?
Konut kredisinde faizler sabit. 20 yıl sonra, son taksitte ne ödeyeceğinizi
biliyorsunuz. Mortgage'da değişken faizler gündeme gelecek. Finansman şirketleri
değişken faizlerin kullanılmasını isteyecek.
Mortgage sisteminde gerçek değer ile ipotek değeri arasındaki makas ortalama
yüzde 10 civarında. Konut kredilerinde ise yüzde 30.
Konut kredisi ödenmediğinde. Banka konutu bir yılda satamaz. Mortgage sisteminde
en geç dört ay içerisinde satabilir.
Konut kredisinden farklı olarak mortgage sisteminde bankalar kullandırdıkları
kredileri, ikinci el piyasalarda ihraç edecek.
Konut kredisinde tüketici kullandığı krediyi isterse erken kapatabiliyor. Mortgage'de
eğe erken kapatılırsa yüzde 2'lik ceza gelecek.
Mortgage nedir?
Mortgage, konut sahibi olabilmek için uzun vadeli finansman anlamına geliyor.
Halk arasında 'kira öder gibi ödemelerle konut sahibi olma' sistemi olarak biliniyor.
Sistemin esası, 40 yıla kadar uzun vadelerle ev sahibi olmak isteyene kredi
verilmesi. Sistemde satın alınan gayrimenkulün ipoteği yeterli oluyor. Bu nedenle
'ipotekli konut alma sistemi' de deniliyor.
Hangi ülkelerde uygulanıyor?
Mortgage sisteminin dünyada en başarılı uygulandığı ülke ABD. ABD'de insanların
ev sahibi olması neredeyse zorunlu hale getiriliyor. Ayrıca AB ülkelerinde de
mortgage sistemi var. Dünyada yüksek enflasyonun, dolayısıyla faizlerde hızlı
değişmelerin olmadığı ülkelerde sistem uygulanıyor.
Ev fiyatları düşer mi, yükselir mi?
Genel olarak emlak fiyatlarını etkileyen dört önemli etken var. Bunlar; kişi
başına düşen gelirdeki değişim, nüfustaki artış hızı, kentleşme ve konut ile
ilgili tüketici beklentisi.
Bu dört etken birlikte tüm dünyada konut fiyatklarını yükseltiyor veya düşürüyor.
Ancak, mortgage ve diğer konut kredisi olanaklarındaki iyileşme de konjonktürel
olarak talebi artırabiliyor. Bu talep, kaçınılmaz olarak fiyatların yükselişi
yönünde baskı yaratıyor. Özellikle de konut üretimi az ise fiyatlar hızla artıyor.
Türkiye'de fiyatlar nasıl etkilenir?
Türkiye'de 2003'ün ortalarında başlayan emlak fiyatlarındaki yükselişi gözönüne
aldığımızda iki önemli etken var. Bunlardan ilki bankaların, konut kredisi faiz
oranlarını düşürmeleri, vadeyi ise uzatmaları. İkinci önemli etken ise kişi
başına düşen gelirdeki artış. Türkiye genelindeki fiyat hareketlerini incelediğimizde
artışın genel olarak banka kredisine uygun olan konutlara, yani tapu ve imar
sorunu olmayan, 1995'ten sonra inşa edilmiş konutlarda olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla
Türkiye'de fiyatların yükselmesinin en önemli nedeni cazip kredi olanakları.
Siyasal istikrara bağlı
Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği ve makro ekonomik koşullar düzeldiği
sürece faizler daha da düşecek ve kredi olanakları artacak. Bu durum, kısa vadede
ev fiyatlarını yükseltecek. Orta vadede; yabancı gayrimenkul şirketleri Türkiye'de
ve özellikle İstanbul'da 100'er binlik konut projeleri gerçekleştirecek. Yani
konut arzı hızlanacak. Dolayısıyla taleple arz arasındaki denge oluşmaya başlayacak.
Fiyatlar, arz ve talep, uzun vadede dengesini bulacak.
milliyet