Mortgage Yasa Tasarısı'nda yüksek faizli krediyi, düşük faizli kredi ile değiştirme, proje konuta da mortgage kredisi alma olanağı getiriliyor. En tartışılan yanı ise faiz ödemesinin vergiden düşülememesi...
Mortgage Yasa Tasarısı'nda, krediler karşılığı alınan ipoteklerin 'hızla paraya çevrilebilmesi' ve 'kötü niyetli' tüketiciye ağır cezalar öngörülüyor. Tasarı, (Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik yapılması Hakkında Yasa Tasarısı) TBMM'ye önceki gün sunuldu. 36 maddelik tasarının sunumunda, Türkiye'de tasarruf sahipleri ile konut kredisi kullanıcılarını eşleştirebilecek bir sistemi bulunmadığı, sistemin kurulmasıyla konut alıcılarının daha yaygın bir şekilde ve daha uygun koşullarda borçlanabilmesinin sağlanacağı ifade edildi.
Üç farklı faiz uygulaması olacak
Konut finansmanı kredilerinde (ve finansal kiralamada) faiz oranı sabit, değişken
veya aynı kredi için hem sabit hem değişken belirlenebilecek. Oran sabit olarak
belirlenirse, her iki tarafın rızası olmadan değiştirilemeyecek.
Değişken, endekse bağlı
Oran 'değişken' belirlenirse, dönemsel geri ödeme tutarı, başlangıçta sözleşmede
belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşamayacak ve genel kabul görmüş
bir endeks baz alınacak.
Hem indirim hem ceza
Tüketici, borcunun tamamını veya bir kısmını vadesinden önce ödeyebilecek.
Her iki durumda da finansman kuruluşu, önce ödenen taksitler için gerekli faiz
indirimini yapmakla yükümlü olacak.
Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle,
bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı
kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilecek.
Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından
konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek.
Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti
talep edilemeyecek
Haksız itiraz edene ağır ceza öngörülüyor
1- Krediyi alan, bir sonraki ay ödemelere başlayacak
Mortgage sistemi ile konut alacak kişi, önce konutu bulacak. Arkasından bankaya
gidecek. Banka, konutu ekspertizle inceleyecek ve krediyi açacak. Kredi verilmesi
halinde, sözleşme yapılacak. Konut kredi karşılığı ipotek edilirken, kredi,
konutun satıcısına ödenecek. Tüketici de 30 yıl gibi vadeler beklenen uygulama
kapsamında aldığı kredinin ödemelerini, bir sonraki aydan itibaren başlatacak.
2- İtiraz için yüzde 40 ödeme Haksıza yüzde 20 ceza
Borca itiraz ve icranın ertelenmesi talebinin incelenmesi için borçlunun, takip
konusu alacağın yüzde 40'ını yatırması gerekecek. Bu oran yüzde 15'ti. Oranın
artırılması kötü niyetli girişimlerin önünün kesilmesini amaçlıyor. Borca itiraz
edenin haksız bulunması durumunda yüzde 20 ceza uygulanacak.
3- Teminat olarak çek ve senet alınamayacak
Banka asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını
isteyemeyecek. Ödemeler çek, senet gibi kıymetli evraka bağlanamayacak. Bu yasağa
rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli
evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahip olacak. Ayrıca,
konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin
uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü. Ancak konut finansmanı amacıyla ipotek
alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilecek.
4- Temerrüt uygulamasına geçileceği bildirilecek
Borçlu temerrüde (ödeme güçlüğüne) düşerse, banka borçluya beş iş günü içinde
iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirecek.
Banka, tüketici arka arkaya iki ödemede temerrüde düşerse, kalan borcun tümünün
ödenmesini talep edebilecek.
5- Ayıplı maldan kredi veren banka da sorumlu olacak
Konutu yapan, satan kuruluşların yanı sıra banka da tüketiciye karşı, 'ayıplı
mal'dan teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile kredi miktarı kadar müteselsilen
sorumlu olacak. Bankanın sorumluluğu, kredinin devri halinde dahi devam edecek.
Konut, taahhüt tarihinde teslim edilmezse müteselsil sorumluluk olacak.
6- Sözleşme, tüketici aleyhine değiştirilemeyecek
Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir
nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak. Taraflar arasında akdedilen
sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.
7- Zararı aşan gelir tüketicinin olacak
Finansal kiralama ile konut alımında, finansman kuruluşu kalan borcun tamamını
ödemesini isteyerek sözleşmeyi feshederse, konutu derhal satışa çıkaracak. Satışı
geliri finansman kuruluşunun zararını karşılamazsa, kalandan tüketici sorumlu
olacak. Satış geliri karşılarsa, fazla kalan kısım tüketiciye ödenecek.
8- Değerlemeleri lisanslı eksperler yapacak
Bankalar, alacak tahsilinde rehni paraya çevirebilecekler, isterlerse haciz
yoluna da gidebilecekler. İcra dairesi, satış öncesi değerlemeyi yetki verilmiş
kişi ve kurumlara yaptırabilecek. Bilirkişi incelemelerini, SPK'dan yetkili
eksperler yapacak.
Kredi takası avantajlı
Tasarı, tüketiciler açısından iki önemli avantaj bir de dez avantaj içeriyor.
Birinci avantaj, 'borç takası'nı kolaylaştırması. Şu anki yasal düzenlemelerde,
bir bankadan kullandığınız krediyi, faiz oranları düştüğünde, başka bir bankadan
krediyle kapatmak istediğinizde, yüzde 15'lik Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu
(KKDF) ödemeniz gerekiyor. Bilindiği üzere KKDF, faiz üzerinden yüzde 15 gibi
yüksek bir rakamdan alınıyor.
Mortgage tasarısında KKDF ödemeksizin bir başka bankadan kredi kullanıp borç
kapatılabilecek.
Proje aşamasındaki konuta da kredi
Tasarının tüketicilere kolaylık sağlayan bir diğer iyi yönü ise proje aşamasındaki
konutlara da kredi yolunun açılması. Bilindiği gibi mortgage'da, 'kredi sadece
tamamlanmış konutlar için kullanılırsa, fiyatlar aşırı yükselir' tahminleri
yapılıyordu. Bu madde ile bu sorun aşılmış oldu. Proje aşamasındaki konutlara
kredi kullandırılacak olması, inşaat sektöründeki ivmenin en az birkaç yıl daha
korunacağı anlamına geliyor.
Kredi faizleri gelir vergisinden düşülemiyor
Gelelim yasanın tüketiciler açısından olumsuz tarafına tasarının ilk şeklinde,
ödenecek aylık taksitlerin faiz kısmının, tüketicilerin gelir vergisinden düşmesi
planlıyordu. Ama daha sonra bu değiştirildi. Mortgage'da ilk yıllarda taksitlerin
neredeyse yüzde 90'ından fazlasını faiz kısmı oluşturuyor. Bunun, mortgage sisteminden
toplumun geniş kesimlerinin yararlanmasını engelleyebileceği belirtiliyor. Uzmanlar,
hiç olmazsa 100 bin YTL'ye veya 150 metkareye kadar olan konutlarda vergi muafiyetinin
şart olduğunu belirtiyor.
milliyet