Yüzde 25'lik artış sınırı sona eriyor! Kiracıların hakları neler?

İki yıldır süren konut kiralarındaki yüzde 25'lik artış sınırı 1 Temmuz'da sona eriyor. Bu tarihten sonra sözleşme yenileme dönemi gelen kiracılar son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranını kiralarının üzerine ekleyip hesaplayabilecek.

Ev sahipleri yılda bir kez zam yapabilecek ve TÜFE oranının üzerinde bir zam yapamayacak. Yeni düzenlemeyle, ev sahipleri enflasyon karşısında gelirlerini koruyabilecek fakat kiracılar kaygılı. Hem kiracı hem de ev sahiplerinin hukuki haklarını doğru şekilde bilmesi önemli.

YILDA BİR VE TÜFE ORANINDA

Yüzde 25'lik zam sınırının kalkmasıyla, kiracılarda bir tedirginlik başladığını söyleyen İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, "Bu uygulama kalktıktan sonra ev sahipleri keyfine göre zam yapacak diye bir şey yok" dedi.

Akdoğan, yüzde 25'lik zam sınırı gelmeden önce de kiralarda bir üst sınırın olduğunun altını çizerek şöyle konuştu: "Borçlar Kanunu'nda açıkça belirtilmiş; ev sahipleri kiracılara yılda 1 kez, sözleşme yenileme döneminde zam yapabilir. Kiraya zam oranı da, TÜFE kadar olabilir. Ev sahiplerinin TÜFE oranı üzerinde zam isteme hakkı yasal olarak kesinlikle yok.

Sadece kiracı 5 yılını doldurduysa ve kira fiyatı piyasanın çok gerisinde kaldıysa taraflar kendi aralarında konuşup bir fiyat güncellemesi yapabilir." Tarafların anlaşamadığını takdirde, ev sahibinin dava açabileceğini ifade eden Akdoğan, "Mahkeme o bölgedeki rayiç bedel kadar ya da rayiç bedelin yüzde 10-15 altında bir kira fiyatı belirler. Mahkeme, eski kiracılar için rayiç bedelin altında bir ücret belirliyor genelde" diye konuştu.

SOSYAL KONUTLAR OLMALI

İstanbul Emlak Brokerleri Kooperatifi Başkanı Ulvi Özcan, "Kiracıyı korumaya yönelik ortaya çıkan yüzde 25 zam sınırı uygulamasının doğru bir uygulama olduğunu düşünüyorum" diyerek şu ifadeleri kullandı: "Bu düzenlemeyle birlikte belli bir planlama ve çözüm çalışmaları yapılması gerekiyordu. Yapılmadı. Yapılmayınca da yüzde 25 sınırı etkili olmadı, arkasından dolanıldı.

Hiçbir zaman ev sahipleri keyfine göre zam yapamaz ve kiracıyı çıkartamaz. Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa ve özel sebepler yoksa kiracıyı çıkartmak kolay değil." Arz-talep dengesini oturtmaya yönelik sağlıklı konut üretimi yapılması gerektiğini aktaran Özcan, cazip kredilerle, dezavantajlıları kollar şekilde düzenlemeler yapılması gerektiğini aktardı.

Özcan şöyle devam etti: "Büyükşehirlere göçün engellenmesi gerekiyor. TOKİ, Hazine ve belediyelerin işbirliği yaparak sosyal konut üretimi yapması gerekiyor. Öncelik kiralık konutlar olmalı ve dezavantajlı gruplar korunmalı. Örneğin, öğrenciler, bekar kadınlar veya yeni evli çiftler için sosyal kiralık konutlar yapılmalı.

Yeni vergi düzenlemelerinin çok doğru şekilde olduğunu düşünüyorum. Birkaç konuta sahip olan ve belli bir rakamın üstünde geliri olanların daha fazla vergi ödemesi gibi düzenlemelerin olması lazım ki kamu kaynaklarından herkes yararlansın." İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa da, düzenlemenin sona ermesinin konut piyasasını etkilemeyeceğinin altını çizdi.

Aşa, zam sınırı uygulamasının başarılı olmadığını kaydederek, "Uygulamanın sona ermesi satılık veya kiralık konutlarda fiyat artışına sebep olmaz ancak kiralıklarda arzın çoğalmasına sebep olabilir" dedi.

HUKUKİ HAKLARINIZI ÖĞRENİN

Hem kiracı hem de ev sahiplerinin hukuki haklarını bilip bilinçli şekilde davranmasının çok önemli olduğunu vurgulayan Avukat Ece Değer Kalyoncu ise, "1 Temmuz'daki düzenlemeden sonra 5 yılını doldurmayan kiracılar, ev sahibi ile anlaşamazsa 'Kira tespit davası' değil, 'Kira Uyarlama Davası' yoluna gidebilir ve mahkemeden kiranın uyarlanmasını talep edebilirler.

Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davası açılması mümkün. Enflasyon, salgın hastalık, dolar kuru, deprem vs olağanüstü durum gösterilebilir" dedi. Kalyoncu, 5 yıldır evinde kiracısı olan ve TÜİK oranlarına uygun olarak yapılan zam ile dahi kayıp yaşayacağını öngören ev sahiplerinin, 'Kira Tespit Davası' açabileceğini belirtti.

Kalyoncu şu açıklamalarda bulundu: "TÜFE oranının üstünde bir zam söz konusu olduğunda haksız kira artış mevcut olacağından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istihkak davası açabilir yahut ilamsız icra yoluna başvurabilir. Ev sahipleri, TÜFE oranına uygun şekilde zam yaptığı halde kiracının kira ödeme yapmaması durumunda, kiracının tahliyesini dava yolu ile talep edebileceği gibi icra yolu ile de talep edebilir.

İcra yolunda borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilecek olup, eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa; 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan icra müdürlüğü kanalı ile tahliye edilecektir."

KİRA UYARLAMA DAVASI ŞARTLARI

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sonradan meydana gelmiş olması,
Söz konusu olağanüstü halin borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olması

Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu alayhine değişmiş olmalı

Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

Bu şartların varlığı halinde kiracı, kira sözleşmesinin uyarlanmasını hakimden isteyebilir. Taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi taraflardan beklenmeyen durumlardan kasıt, günlük hayatın olağan akışına göre borçlunun hesaba katmadığı ve hesaba katmakla yükümlü olmadığı durumlardır.

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI

Taraflar arasında kira sözleşmesi olması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yazılılık şartı bulunmamaktadır.
Tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmektedir.

Buradan anlaşılması gereken mesela taraflar yeni kira döneminin bedeli konusunda yasal sınırlara ve kanuna uygun olarak bir kira bedeli zaten belirlemişlere bu durumda kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yarardan söz edilemez.

HANGİ HALLERDE EV SAHİBİ KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR?

Ev sahibini konutun kirasının çevre evlere oranla çok düşük kalması halinde kira uyarlaması davası açabilir. Yeni belirlenen kira bedelinin kabul edilmemesi durumunda kiracısını çıkartabilir.

Ev sahibi 11. yılın sonunda mevcut kiracısının sözleşmesini yenilemeyebilir.
Kira kontratında belirlenen maddelerden herhangi birinin ihlal edilirse...

Konut sahibinin birinci dereceden kan bağı bulunan bir kişinin konut ihtiyacı...
Evin tadilata alınması ya da satılması...
Kiracının tahliye taahhüdü imzalaması.

Ödenmemiş kira için ev sahibi ihtarname çekebilir, 30 günlük ihtar süresi içinde kira alamaz ise sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracı aileden birinin aynı kent içinde evi olması...

Kiracı ve ev sahibi arasında açılan bir ceza davası bulunması...
Kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar içinde olması...

MERVE BİLKAY