Konut Fiyatlarını Yükselten Arsa Maliyeti Krizi

Konut sektöründe satışlar artış gösteriyor ancak fiyatlar halen yüksek seviyelerde seyrediyor. Sektör temsilcilerine göre bunun en önemli nedeni arsa maliyetlerinin yüksek olması. Avrupa'da arsa maliyetleri genellikle yüzde 20'yi geçmezken, İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde bu oran yüzde 50'ye kadar çıkabiliyor. Uzmanlar, konut fiyatlarını düşürmenin tek yolunun arsa üretimini artırmak olduğunu belirtiyor. Son veriler, 2025 yaz döneminde konut satışlarının bir önceki yıla göre yüzde 35,8 artarak 107 bin 723 adede ulaştığını gösteriyor. Türkiye genelinde yeni konut satışı ise yüzde 32 artışla 33 bin 569 oldu. Bu olumlu gelişmelere rağmen, sektör temsilcileri arsa krizinin konut maliyetlerini yükselttiğine dikkat çekiyor.

Arsa Maliyetlerinin Konut Fiyatlarına Etkisi

Gayrimenkul uzmanı Rıdvan Akgün, arsa maliyetlerinin konut fiyatlarındaki artışta başrol oynadığını belirtiyor. Türkiye genelinde arsa maliyeti en düşük yüzde 25 seviyesinden başlayıp, bazı bölgelerde yüzde 75'e kadar çıkabiliyor. Özellikle rayiç bedeli yüksek bölgelerde, 10 dairelik bir projede 7 daire arsa sahibine kalabiliyor. Bu durum, konut fiyatlarının hızla yükselmesine neden oluyor.

Avrupa ile Karşılaştırma

Akgün, Avrupa'da belediyelerin ve ilgili kurumların konut üretilebilecek rezerv alanları belirlediğini ve arsa paylarının önceden net olarak belirlendiğini vurguluyor. Avrupa'da arsa maliyeti genellikle yüzde 15-20 seviyelerinde kalıyor ve yüzde 25'i kesinlikle geçmiyor. Ayrıca, uzun vadeli nüfus hareketlerine göre ihtiyaç alanları önceden planlanıyor ve altyapı çalışmaları tamamlanıyor.

Türkiye'de Arsa Üretim Yöntemleri ve Sonuçları

Akgün, Türkiye'de arsa üretiminin yetersiz olduğunu ve yeni ortaya çıkan arsaların değerinin hızla arttığını belirtiyor. Özellikle taşra bölgelerinde oranlar yüzde 30'larda seyrederken, büyük şehirlerde bu oran yüzde 50'lere kadar çıkabiliyor. Bu durum, 3+1 daire fiyatlarının 10-12 milyon TL'ye ulaşmasına yol açıyor.

• Arsanın inşaat içindeki maliyeti ülkemizde ortalama yüzde 50 seviyelerinde.
• Avrupa ve Amerika'da ise en değerli lokasyonlarda bile bu oran yüzde 20'ler civarında.

Çözüm Önerileri ve Yeni Arsa Modeli

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Ziya Yılmaz, arsa maliyetlerinin düşürülmesi için hızlı uygulamaların devreye alınması gerektiğini vurguluyor. Hükümetin, 81 ilde arsa üretimi yapması, hazine ve Milli Emlak'ın elindeki alanların değerlendirilmesi ve kentsel dönüşümle ilgili rezerv alanların oluşturulması gerektiği belirtiliyor. Arsa sorunu çözülmeden konut fiyatlarında ciddi bir düşüş beklenmiyor.

Konutun Erişilebilirliği İçin Arsa Maliyeti Düşmeli

Ziya Yılmaz, "Arsanın inşaat içindeki maliyeti ülkemizde yüzde 50 ortalamalarında, oysa Avrupa ve Amerika'da en değerli lokasyonlarda bile arsa maliyetleri yüzde 20'ler seviyesinde. Bu durum özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde konutun erişilebilirliğini doğrudan olumsuz etkiliyor" ifadelerini kullanıyor.

Ertan Altan