Yeniden imar süreciyle artan konut arzı kira fiyatlarını düşürüyor

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) bünyesindeki araştırmacıların analizlerinin yer aldığı TCMB Blog'da, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından deprem bölgesinde yürütülen Asrın İnşa Seferberliği ile artan konut arzı ve bölgesel kira enflasyonuna etkileri ele alındı.

Araştırma sonuçlarına göre kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla artmasının deprem illerinde kira enflasyonunu belirgin biçimde yavaşlattığı bu ayrışmanın 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de görüldüğü vurgulandı.

TOKİ'nin deprem sonrası 2 yıllık süreçteki hızlı konut üretim kapasitesine dikkat çekilen analizde, bu kapasitenin konutların tamamlanmasıyla birlikte deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlamasıyla daha geniş bir alana yayılabileceğine dikkat çekildi. Bu tespitler ışığında konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret edildi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası bünyesinde görev yapan araştırmacıların analizlerinin yayımlandığı resmi yayın organı TCMB Blog'da (Merkezin Güncesi) deprem bölgesinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen Asrın İnşa Seferberliği ile artan konut arzı ve bölgesel kira enflasyonu gelişmeleri incelendi.

Analizde 6 Şubat sonrasında deprem bölgesinde konut stoku önemli oranda azaldığı, bu gerileme sonucunda bölgede konut kiraları hızlı bir şekilde yükseldiği anlatıldı. Depremin kira piyasasındaki etkisi sadece deprem bölgesi ile sınırlı kalmadığı deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdığına dikkat çekildi.

TCMB Blog yazarları Yusuf Emre Akgündüz, Muhammed Hamza Kayrıcı (2026) tarafından yapılan çalışmaya göre deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve/veya geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kiralar daha fazla arttı.

Deprem bölgesinde tamamlanan konut sayısı 2025'te 434 bine ulaştı

Depremin konut arzında yol açtığı kaybı gidermek amacıyla deprem bölgesinde kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar süreci başlatıldığı hatırlatıldı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından inşaatı tamamlanan deprem konutlarının sayısının 2025 yılı başında 201 bin seviyesine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştığı grafiklerle anlatıldı.

TOKİ'nin deprem öncesi 3 yılda ürettiği konut sayısının (yaklaşık 213 bin) dikkate alındığında bu rakamın konut arzında ciddi bir artış olduğu vurgulandı. Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı pay deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarındayken 2025 yılında yüzde 20'nin üzerine çıktı.

2025 ile birlikte kira enflasyonu düşmeye başladı

Merkez Bankası araştırmacıları, konut arzındaki artışın ardından deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların belirgin biçimde etkilendiği iller ve diğer iller olarak 3 ayrı başlıkta kira fiyatlarını inceledi.

Sonuçlara göre deprem illerinde kira enflasyonu, 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin biçimde üzerinde seyrederken konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında yavaşlamaya başlıyor. Başka bir ifadeyle, deprem sonrasında konut arzındaki kayıpla birlikte hızlanan kira artışlarının, arzın yeniden güçlenmesiyle birlikte ivme kaybettiği gözlemlendi.

Depremden dolaylı etkilenen illerde de kira enflasyonu düştü

Dikkat çekici bir diğer bulgu ise bu ayrışmanın deprem bölgesiyle sınırlı kalmaması. Depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonu, 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrederken 2026 yılında belirgin biçimde daha düşük gerçekleşiyor. Bu görünüm, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının, geri göç kanalıyla daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini de kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret ediyor.

İnşaat sektörü istihdamı daha geniş bir coğrafyaya yayılabilir

Araştırmanın sonuçlarına göre deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte inşaat sektörü istihdamı deprem bölgesinde gerilerken deprem bölgesi dışındaki illerde hızlı bir artış gösterdi.

İnşaat kapasitesinin bölge dışına yönelmeye başlamasının, konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğine işaret ettiği vurgulandı. Geri göç sürecinin zamana yayılması da dikkate alındığında deprem sonrasında başlayan yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkilerinin deprem konutlarının teslimiyle sınırlı kalmayabileceği değerlendirildi.

Kiralarda düşüşün devam etmesi bekleniyor

Bu çerçevede, deprem bölgesindeki konut arzı artışının gerek deprem bölgesinde gerekse dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamaya devam etmesinin ön görüldüğü belirtildi.

Bu tespitlerin ışığında konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret edildi.