KDK: Yönetim devri TOKİ'yi konut kusurlarından kurtarmıyor
Mamak Altıağaç'taki çatı sızıntısı ve cephe dökülmesi şikayetinde Ombudsmanlık, TOKİ'nin yapılacak işlem yok cevabını dosyayla bağdaşmaz buldu.
Site yönetiminin kat maliklerine devredilmesi, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) yapım sürecinden doğan yetki ve sorumluluklarını kendiliğinden ortadan kaldırmıyor. Kamu Denetçiliği Kurumu (KDK), 30 Ekim 2026 tarihli ve 2026/22497-S.26.30886 sayılı kararıyla 2026/12850 numaralı başvuruyu kabul etti. Başvuru, Ankara'nın Mamak ilçesindeki Altıağaç 2. Etap 2. Kısım projesinde ileri sürülen kusurlara ilişkin. KDK, müşavir firmaya verilen talimatların uygulanıp uygulanmadığını takip etmesini TOKİ'ye tavsiye etti. Kusurlar giderilmediyse sözleşme ve mevzuat çerçevesinde işlem yapılması ve sonucun başvurana bildirilmesi istendi. TOKİ, karar üzerine yapacağı işlemi 30 gün içinde Kuruma bildirmek zorunda.
Mamak Altıağaç TOKİ konutlarında hangi kusurlar ileri sürüldü, TOKİ ne cevap verdi?
Başvuran, 19 Mayıs 2026'da yaptığı başvuruda bloklarda çatılardan kronik su sızdığını, temellerde nemlenme olduğunu öne sürdü. Dış cephedeki fibercement kaplamalarda tehlikeli dökülmeler yaşandığını, yangın algılama sistemlerinin de çalışmadığını belirtti. İdareye yaptıkları başvurulara onarım talimatı verildiği cevabı geldiğini, ancak hiçbir tamir yapılmadığını anlattı. Can güvenliğini tehdit eden dökülmelerin ve yapısal kusurların ivedilikle onarılmasını istedi.
TOKİ ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27'nci maddesine dayandı. İdare, 25 Haziran 2024'te görevlilerinin nezaretinde yapılan toplantıyla toplu yapı yönetim organlarının belirlendiğini ve tüm yetkinin site sakinlerine devredildiğini bildirdi. Projede gözetiminde veya sorumluluğunda bir yönetim faaliyeti kalmadığını savundu. Başvuran adına daha önce bir başvuru kaydı bulunmadığını, şikayetlerin toplu yapı yönetim organlarınca değerlendirilmesi gerektiğini ve kendisince tesis edilecek bir işlem olmadığını belirtti.
Yönetim devri TOKİ'nin sorumluluğunu bitirir mi?
KDK, yönetim devrinden sonra ortak yerlerin işletilmesi, bakımı ve yönetiminin kat malikleri kurulunun yetkisinde olduğunu kabul etti. Ancak bu başvurunun olağan bakımdan değil, yapım sürecinden kaynaklandığı ileri sürülen kusurlardan doğduğunu vurguladı. Kurumun ayrımı şöyle: "Yönetimin kat maliklerine devredilmesi, ana gayrimenkulün yönetim faaliyetlerine ilişkin yetkinin devri sonucunu doğursa da, İdarenin yapım sürecinden doğan sözleşmesel ve mevzuattan kaynaklanan yetki ve sorumluluklarını kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır." KDK'ye göre iş sahibi sıfatıyla yüklenici ve müşavir firma üzerindeki denetim ve takip yetkisi de devir tarihinde sona ermiyor.
Dosyadaki yazışmalar da TOKİ'nin savunmasıyla örtüşmedi. Teknik Denetim ve Mevzuat Dairesi Başkanlığı, site yönetimine verdiği 16 Aralık 2025 ve 27 Mart 2026 tarihli cevaplarda müşavir firmaya talimat verildiğini bildirmişti. Ombudsmanlık bu yazışmalara ilişkin şu tespiti yaptı: "Bu husus, İdarenin başvuruya konu kusurlar bakımından kendisini yetkili gördüğünü ve bu yetkiyi fiilen kullandığını göstermektedir." Bu nedenle tesis edilecek işlem bulunmadığı yönündeki açıklamayı dosya içeriğiyle bağdaşmaz buldu. Başvuranın kendi adına başvurmamış olması da sonucu değiştirmedi, çünkü site yönetimi aynı konuda başvurmuş ve TOKİ bu başvuruyu esastan cevaplamıştı.
TOKİ konutlarındaki ayıplardan yüklenici ne kadar süre sorumlu?
Kararda yapım kusurları için asli muhatabın yapıyı meydana getiren yüklenici firma olduğu belirtildi. Ancak TOKİ, ihaleyle verilen işte "iş sahibi" konumunda. KDK, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470'inci maddesine göre eserin sözleşmeye, teknik şartnameye, projeye ve fennin gereklerine uygun, ayıpsız yapılması gerektiğini hatırlattı. 475'inci madde de iş sahibine bedelden indirim ve ücretsiz onarım gibi seçimlik haklar tanıyor.
Aynı Kanun'un 478'inci maddesine göre yüklenicinin sorumluluğu taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, ağır kusur varsa yirmi yıl devam ediyor. 477'nci madde uyarınca kasten gizlenen veya usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplarda kabulden sonra da sorumluluk sürüyor. KDK'ye göre çatı sızıntısı, temel nemlenmesi ve cephe kaplaması gibi ayıplarda yüklenicinin sorumluluğu teslimle kendiliğinden bitmiyor.
Kurum bu dosyada ise kesin bir süre değerlendirmesi yapmadı. Kusurların teslimde fark edilebilir olup olmadığı, kabul tarihi ve ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı dosyada yer almıyordu. KDK, bu hususları TOKİ'nin değerlendirmesi gerektiğini belirtti. TOKİ'nin ayıpların giderilmesini yükleniciden istemesi, istek yerine getirilmezse teminat, ihtar ve yaptırım gibi yetkilerini kullanması gerektiğini de kaydetti.
KDK TOKİ'ye hangi tavsiyede bulundu?
Ombudsmanlık, müşavir firmaya talimat verilmesini yerinde buldu, ancak "talimat verilmesi ile işlemin tamamlanmayacağı" görüşüne yer verdi. TOKİ'nin talimatın yerine getirilip getirilmediğini takip etmesi, gerekirse yüklenici ve müşavir firmaya yaptırım uygulaması, sonuçtan başvuranı ve site yönetimini haberdar etmesi gerekiyor.
Dış cephe dökülmeleri ve yangın algılama sistemleri kararda ayrıca ele alındı. KDK, bunların can ve mal güvenliğini doğrudan ilgilendirdiğini belirtti. Devletin yaşam hakkı kapsamındaki pozitif yükümlülüğüne işaret eden Kurum, "bu nitelikteki kusurların giderilmesi sürecinin gecikmeksizin ve etkin biçimde takip edilmesinin zorunlu olduğu" değerlendirmesini yaptı. Sonuçta TOKİ'nin yönetim devrini gerekçe gösteren tutumu hukuka ve hakkaniyete uygun bulunmadı.
İyi yönetim ilkeleri yönünden de başvurana iletilen cevaplarda "karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi" ilkesine uyulmadığı tespit edildi. KDK, bundan sonraki işlemlerde bu ilkeye uyulması gerektiğini belirtti.
Benzer kusurlarla karşılaşan konut sahipleri ne yapmalı?
Kararda önce kusurun niteliğini ayırmak gerektiği görülüyor. Ortak yerlerin olağan bakımı ve işletilmesi kat malikleri kurulunun sorumluluğunda. Yapım sürecinden kaynaklandığı ileri sürülen kusurlarda ise yönetim devri, TOKİ'nin yüklenici ve müşavir firma üzerindeki takip yetkisini sona erdirmiyor. KDK, site yönetiminin yaptığı başvuruyu da dikkate aldı. Kurum dosyada teslim tarihi, kabul tarihi ve ayıp ihbarı bilgilerinin eksikliğine dikkat çektiği için bu tarihlerin önemi de ortaya çıkıyor.
Başvuru yolunda sonuç alınamazsa yargı yolu açık. 6328 sayılı Kanun'un 21'inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tavsiye kararının idareye tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare bir işlem yapmazsa, varsa dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam ediyor. Bu durumda görevli ve yetkili mahkemelerde dava açılabiliyor.