Konut sektöründe fiyatlar düşüyor

2005 yılında altın çağını yaşayan konut piyasasının ateşi sönerken fiyatlar da düşmeye başladı. İşte emlakçıların konut sektörü ile ilgili bundan sonraki tahminleri...

2005'in ikinci yarısında büyük bir ivme kazanan ikinci el konut fiyatlarının yükselişi durdu. Büyükşehirlerde konut alım satımı yarı yarıya azaldı. Sektör uzmanlarına göre 'duraklama'nın nedeni, ikinci el konut fiyatlarındaki şişkinlik nedeniyle, orta gelirlinin ev alamaması.

Yaklaşık altı ay boyunca fiyatlarda sürekli yükseliş kaydeden konut piyasalarının ateşi diniyor. Özellikle ikinci el konutlarda fiyatlar sert bir fren yaparken. İstanbul, Ankara, İzmir, Adana ve Bursa gibi büyükşehirlerdeki işlem hacmi de aylık bazda yarı yarıya azaldı. Tapu Kadastro Müdürlüğü'nün 15 gün sonra açıklayacağı yıl sonu rakamları ile bu tablonun net olarak ortaya çıkması bekleniyor. Ancak alım-satıma aracılık eden emlakçılardan gelen ilk bilgiler, işlem hacminin yarı yarıya azaldığı yönünde. Emlakçılar Şeker Bayramı ile birlikte kasım ayından itibaren piyasaların durulduğunu ve iş yapamayacak duruma geldiklerini belirtiyorlar. Emlakçıların dikkat çektiği bu durgunluk henüz Türkiye genelinde fiyatlara yansımadı, ama durgunluğun bir süre daha devam etmesi halinde ikinci el konut fiyatlarında oluşan yüzde 30'luk köpüğün alınabileceğine dikkat çekiliyor. Durgunluğa gerekçe olarak ikinci el konut sahiplerinin mülklerine değer biçerken bölgelerindeki yeni projeleri baz almaları ve fiyatı da buna göre yüksek tutmaları gösteriliyor.

İstanbul'da 100 bin YTL'ye daire bulunmuyordu

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş'e göre, TBMM Genel Kurulu'ndan geçtiğimiz günlerde geçen mortgage yasası fiyat düşecek beklentisine yol açtı. Ateş, "Yasa çıkınca yabancı şirketler gelecek, rekabet artacak. Gayrimenkulun ilk hareketinde alabilecek durumda olanlar aldı, şimdi diğer kesimlerin konut ihtiyacının düşünülmesi gerekiyor. Bu da fiyatların düşmesini sağlayacak" dedi. 2005 yılında gayrimenkulde suni bir piyasa oluştuğunu anlatan Ateş, "İstanbul'da 100 bin YTL'ye normal bir daire bulunamıyordu. Şimdi konut yapımının hızlanması, fiyat ve faizlerin düşeceği yorumları ile alıcılar beklemeye başladı" diye konuştu.

Son iki aydır bazı semtlerde fiyatların yüzde 5 ilâ yüzde 33 gerilediğini öne süren Ateş'in verdiği bilgiye göre, en hızlı düşüşün yaşandığı Beylikdüzü'nde 100 metrekare bir dairenin fiyatı 120 bin YTL'den 80 bin YTL'ye geriledi. En az düşüşün yaşandığı Bakırköy'de benzer bir konut 170 bin YTL'den, fiyatların yüzde 8 düştüğü Bahçelievler'de ise 160 bin YTL'den satılıyor. Daha önce 100 metrekare konut fiyatları 120 bin YTL'de seyreden Avcılar, Eyüp, Kartal, Kurtköy ve Pendik'te ise fiyatlar artık 80-100 bin YTL aralığında.

Müşteri var ama alamıyor

İstanbul'da Akasya Emlak'tan Nihat Cöne, toplu konut projelerinin uygulanma alanı olması nedeniyle gözde bölgelerden biri olan Halkalı ve Başakşehir'de konut fiyatlarının eylülden bu yana aynı seviyede kalmasına rağmen son 3 aydır satış yapılamadığını söyledi. Nihat Cöne, "Aslında müşteri var, ama fiyatlar çok yüksek kaldığı için alıcı ile satıcı orta noktayı bulamıyor. Önceki ay Halkalı'da 95 bin YTL'ye satılan dairenin benzerine 120-140 bin YTL istiyorlar. Biz kriz zamanında bile ayda iki üç daire satıyorduk. Ama şimdi iş yapamayacak duruma geldik" dedi. Turyap Hadımköy yetkilisi Cavit Balmuk da bir sanayi köyü olan Hadımköy'de fiyatların İstanbul'un iç bölgelerindeki fiyatlarla yarıştığını belirterek, "Ev sahibi standart bir daireye 100 bin YTL fiyat biçiyor, ama alıcısını bulamadıktan sonra bu fiyatın ne anlamı var?" diye soruyor.

Ankara Tüm Emlakçılar Odası Başkanı Ali Taylan Şeker Bayramı'ndan itibaren başkentte de durgunluk yaşandığını doğruluyor. "Aşırı yüksek fiyatlar alım gücünü kısıtladı" diyen Taylan, 2005 yılında emlakta patlama olduğuna ilişkin yorumların, fiyatların yüksek kalmasına neden olduğu görüşünde. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü rakamlarına göre, geçen yılın ilk dokuz ayında satılan konut sayısının bir yılda sadece yüzde 8 arttığını anlatan Taylan, bu yıl emlakta hızlı fiyat hareketleri olmayacağını söyledi.

İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu da şehirde birkaç ay önce ayda 6-7 bin konut el değiştirirken bu sayının 2 binlere indiğini anlattı. Güleroğlu, "Aslında daire alabilecek durumda olanlar geçen yıl aldı. Hatta evi görmeden maket üstünden satın aldılar. Normal bir konutun 90-150 bin YTL fiyat aralığında satıldığı İzmir'de orta gelirliler ev alamıyor. Şu anda bir şey söylemek zor ama durgunluk sürerse fiyatlar gerileyebilir" dedi.

Ev sahipleri heyecanlandı

Century 21 Bursa temsilcisi Cenap Yazan da fiyatların düşeceğini umut eden alıcıların ev almaya yanaşmadığını gözlemleyen emlakçılardan. Yazan, "Basında çıkan emlak patladı haberleri, ev sahiplerini psikolojik olarak etkiledi, heyecanlandırdı. Mülküne yüksek fiyatlar biçti. Ama daha önce ayda 5-7 daire satıyorduk, kasımdan beri bu sayı 2-3'e indi. Durgunluk uzun sürmez. Marttan sonra piyasa yeniden hareketlenir. Konut talebi olanlar daha ne kadar bekleyecek" diye konuştu. Yazan, Bursa'da standart bir dairenin fiyatının 50 bin ile 250 bin YTL arasında değiştiğini söyledi.

Adana'da Nokta Gayrimenkul satış temsilcisi Atınç Avşar ise durgunlukla birlikte aylık satış sayısının 12'den 5-6 ya indiğini aktardı. "12 yıldır bu sektördeyim, fiyatların gevşediğine hiç tanık olmadım. Bu kadar nitelikli konut ihtiyacının olduğu bir ülkede fiyat kolay gevşemez. Ama aşırı yükselişin önü kesildi, artık piyasa daha dengeli hareket eder" diye konuştu.

Konut piyasalarındaki durgunluk, nüfusun kalabalık olduğu ve 2004-2005'i gayrimenkul piyasaları açısından hareketli geçiren büyükşehirlerde hissediliyor, ama yabancı gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi bazı kentlerde emlak canlılığı devam ediyor. Emlakçı Talip Yörükoğlu, "Antalya'da piyasa hareketli, ekonomik kriz olmazsa hareketlilik devam eder. Ruslar Antalya merkezden, Hollandalılar ise Alanya'dan konut alıyor. Sadece yabancılar değil, burası ikinci konutunu, yazlığını alanlar için de ideal. Ağustosta 120 bin YTL olan denizi gören bir daire bugün 200 bin YTL'ye satılabiliyor" dedi.

Markalı projelerde sorun yok
Orta üstü ve yüksek gelir grubuna yönelik konutlar üreten Ağaoğlu İnşaat Grubu Genel Müdürü Hasan Rahvalı, konutta azalan talebin markalı projelerde gözlenmediğini söyledi. "Biz profesyonel kesime yönelik konutlar üretiyoruz. Yatırım ve ihtiyaçları çerçevesinde ülke ekonomisine ilişkin analizlerini yapıp, optimum noktayı yakaladığında evini satın alan bilinçli bir kesim var. Onların talebinde sorun yok, seçerek satın alıyorlar" diyen Rahvalı, İkinci el konutlarda yaşanan sıkıntıya ilişkin olarak da şu yorumu yaptı;

"İlk etapta 2. el konutlar avantajlıydı. Çünkü bizimkiler gibi pek çok iyi proje yılın ortasında ancak piyasaya çıkabilmişti. O arada talep canlanınca elinde hazır fonları olanlar, fiyatlar daha fazla yükselmeden alalım endişesiyle, tamamlanmış evlere yöneldiler. Ama yeni projeler alıcıya her zaman cazip gelir. Bu nedenle artık 2.el konutlar o kadar ilgi görmüyor. Fiyatlarının şişmiş olması da bunda etkili"
Hasan Rahvalı bununla birlikte gayrimenkul piyasalarının doyum noktasına ulaşmadığının da altını çizdi ve 2005 yılında İstanbul'da inşaat ruhsatı alınan 100 bin adet konutun da talebi karşılamaktan uzak olduğunu söyledi. Rahvalı, "Bundan sonra daha orta gelirli gruplara yönelik üretim yapmak doğru olacak" dedi.

Tepe İnşaat'ın Marmara Bölgesi Yatırım Projeleri Pazarlama Koordinatörü Zeynep Salman da talepteki durgunluğun kendilerini etkilemediğini söyledi. Salman "Narcity projesinde satışlara 15 Aralık'ta başladık. Batı Ataşehir'de aynı ebattaki daireler 150 bin dolardan satılırken bizim fiyatımız 80 bin dolardan başlıyor. Bu nedenle 360 daireye bin 500 talep geldi. Yani doğru fiyatlama ile talep sorunu yaşamadık" dedi. Akfırat'ta 219 adet villa inşa eden AYıldırım İnşaat'ın genel müdür yardımcısı Serhat Saatçi de devam eden Milleniumpark projesinde böyle bir durgunluğun olmadığını, projede ilk faz satışlarının yüzde 71'inin tamamlandığını söyledi.

Bu yıl düşük gelirlilere konut üretilir

Emlakchi İcra Kurulu Üyesi Bilge Özdemir, yüksek gelir grubuna yönelik proje enflasyonunun yaşandığı 2005 yılının ardından, 2006'nın orta ve dar gelirliler için projelerin üretileceği bir yıl olacağını söyledi. Geçen yıl konut projelerinde birim metrekare satış fiyatlarının bin ile 4 bin dolar aralığında değiştiğini belirten Özdemir, bunların hedef kitlesinin de ağırlıklı olarak B+ ve A+ gelir grubu olduğuna işaret etti. Özdemir'e göre, "Türkiye'de üst gelir grubundaki yüzde 5'lik kesimin talebi karşılanabiliyor ama yüzde 60'lık dilimdeki orta gelir grubunda ve yüzde 35'lik dilimdeki alt gelir grubunun talebi kadar üretim yok."

Bilge Özdemir 1. el konut fiyatlarında gerileme beklemediğini ama 2006 yılında C+ ve B+ gelir düzeyindeki bireylerin satın alabileceği, metrekare başına 850 ile bin dolar aralığındaki satış fiyatlarının telafuz edildiği konutların üretileceğini öne sürdü. Özdemir, "Metropollerin merkez ve çevresinde arsa üretimlerinin beklenen düzeyde olmamasından dolayı, imarlı mevcut arazilerin imalat maliyeti yüksek. Bu da gayrimenkul fiyatlarını yükseltiyor. Bunun yanında "Kat Karşılığı ? geliştirilen gayrimenkul projelerinde kat karşılığı oranlarının yüksek olması, üretilecek gayrimenkul projelerinin fiyatını yukarı yönde etkiliyor. Bu yükseliş konut açığı kapanıncaya kadar sürecektir. Ama 2. el konutlarda piyasa fiyatları olması gerekenin en az yüzde 30 üzerine çıktı. Mortgage kanununun uygulamaya geçişi ile 2.el piyasasındaki konutlarda oluşan bu köpüğün alınacağı düşüncesindeyim" dedi.

MasterCard'ın geleneksel Masterindex Aralık 2005 çalışması da, Türkiye'de konuta ilginin altı ay öncesine göre düştüğünü gösteriyor. 11 ilde bin kişilik örneklem grubu üzerinde yapılan araştırmaya göre, araştırmaya katılanların yüzde 23'ü eline fazladan 20 bin dolar geçmesi halinde ev satın alacağını söyledi. Oysa haziranda bu oran yüzde 28 seviyesindeydi. Alt gelir grubunun tercihinde yüzde 28'lerle ev alımı birinci sırayı alırken, üst gelir grubunun ilk tercihi yüzde 30 ile otomobil oldu.

Toplu konut üretimi hızlandı

Konut piyasalarında hararetin dinmesinde toplu konut üretiminin hızlanması da etkili oldu. Başbakanlığa bağlı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) 77 ilde 226 bölgede toplam 150 bin 861 konutun inşaatına başladı. Beş ilde toplam 2 bin 938 konutun ihalesi tamamlandı. TOKİ sadece İstanbul için 40 bin sosyal konut yapmayı planlarken, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı Kiptaş da şehirde 3-4 ay içinde 22 bin konutun yapımına başlayacak. Türkiye'de 2004 yılının tümünde satılan konut sayısı 906 bin olurken, 2005 yılının ilk dokuz ayındaki rakam 986 bin adet olarak açıklanmıştı.

referans