Artan arsa fiyatları TOKİ ile rekabeti zorlaştırıyor
2006 yılının, orta ve dar gelirlilere yönelik emlak projelerinin ağırlık kazanacağı
bir yıl olması bekleniyor, ama yüksek arsa maliyetleri ve toplu konuta elverişli
arsa bulma sıkıntısı, inşaat şirketlerinin hevesini kırıyor. Çünkü büyük şehirlerde
yüzde 40'dan başlayıp yüzde 70'e kadar çıkan kat karşılığı oranları yüzünden,
inşaat şirketlerinin ürettiği konutların en az yarısını arsa sahibine arsa bedeli
olarak vermesi gerekiyor. Bu nedenle Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın tablosunda
406 YTL olarak gösterilen birinci sınıf bir inşaatın metrekare maliyeti, neredeyse
ikiye katlanıyor. Bu da inşaat şirketlerinin Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Kiptaş
ile rekabet etmesini zorlaştırıyor.
Düşük gelir gruplarına konut üretmeyi misyon edinen TOKİ, elinde arsa bulunmasının
avantajı ile konutların metrekaresini ortalama 500 YTL'ye satıyor. Hatta Ankara-Sincan'da
60 metrekare olarak üretilen dairelerin fiyatı 23-24 bin YTL, yani metrekaresi
400 YTL. Aynı kesime yönelik projeler üreten İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne
bağlı Kiptaş'ın metrekare fiyatları da son projelerinde 500-1.000 YTL arasında.
Türkiye'de en az yüzde 40 dünyada ortalama yüzde 25
Türkiye İnşaat Müteahhitleri İşveren Sendikası Başkanı Nazım Aygün, dünyada
standart olarak yüzde 25'lerde seyreden kat karşılığı oranlarının Türkiye'de
şehir merkezine yaklaştıkça yüzde 70'e çıktığını, şehirden uzaklaştıkça yüzde
40'larda seyrettiğini söyledi. Aygün, "Konut yapımcıları arsa tedarik edemiyor
ve yüksek bedellere katlanmak zorunda kalıyor. Bir tek TOKİ, dünya standartlarında
maliyetlerle üretim yapabiliyor. TOKİ'nin kat karşılığı hasılat paylaşımı projelerinde
oranlar yüzde 18-30 arasında değişiyor" dedi.
Aygün, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın 1. sınıf inşaatın metrekare maliyetinin
406 YTL olarak açıklandığını hatırlatarak, "Buna arsa sahibine ücretsiz
verdiğiniz katın parasını eklerseniz, maliyet 812 YTL'ye çıkar" dedi. Aygün,
arsa ofisini kapatan kamu yönetiminin, "TOKİ arsa üretsin, kendi binalarını
yapsın" anlayışına yönelerek hata yaptığını savundu.
Bu şartlara rağmen özel şirketler arasında metrekaresi 600 ile bin YTL arasında
satış yapanlar da yok değil. Ancak bu projeler ya şehir merkezinden uzak, İstanbul'da
Kurtköy, Çekmeköy, Esenyurt gibi yeni değerlenmekte olan bölgelerdeler, ya da
inşaat şirketinin daha önce var olan arsasını konut olarak değerlendirmesi şeklinde
karşımıza çıkıyor.
"Korubahçe'de arsa bize ait"
Pam İnşaat Esenyurt'ta 125 metrekare büyüklüğünde 748 konut üretiyor. 2007 sonunda
teslim edilecek olan Korubahçe Konutları'nda fiyat aralığı 100-149 bin YTL seviyesinde.
Yani metrekare fiyatı 800 YTL. Şirket ortağı Harun Tekmilikyan çok önceden aldıkları
arsayı bu proje için kullandıklarını söylerken, "Biz toplu konutçu değiliz,
başka proje yapmayı şimdilik düşünmüyoruz" dedi.
Tuzla'da Kardelen Evleri'ni üreten Sarıoğlu Ekşioğlu İnşaat'ın Yönetim Kurulu
Başkanı Talip Ekşi ise, projelerinde kat karşılığı oranının yüzde 45 olduğunu
ifade ederek, "Eğer arsa sahibine daha düşük kat vermemiz mümkün olsa,
tabii ki maliyetimiz daha da aşağıda olurdu. Arsa fiyatı düşmedikçe bizim düşük
fiyatlı konut üretmemiz zor" dedi. Toplam 80 konutun yer aldığı Kardelen
Evleri'nde 75 metrekare dairelerin fiyatı 65 bin, 106-115 metrekare dairelerin
fiyatı 95 bin YTL.
Ferahevler Sitesi'ni üreten Ekşioğlu-Tüylüoğlu İnşaat yöneticisi Hakan Ekşioğlu,
iş yaptıkları çevrelerde kat karşılığı oranlarının yüzde 50'lerde seyrettiğini
söyledi. Hatta bazı yerlerde bu oranların bile üzerine çıkıldığını ifade eden
Ekşioğlu, "Erenköy'de yüzde 65 kat karşılığı oranı ile arsa bulsam hemen
projeye başlarım" dedi. Tuzla'da 61 daire üzerine başlanan Ferahevler Sitesi'nde
120 metrekare dairelerin satış fiyatı 150 bin YTL olarak belirlenmiş.
Kent Yapı'nın Kocaeli'nin Alikahya ilçesinde yaptığı RiveRia Evlerinin metrekare satış fiyatı 962 YTL ile uygun projelere arasında yer alıyor ama ReMax Gayrimenkul Site Brokerı Serhat İnaltay, fiyatın uygunluğunu coğrafi yere bağlıyor. "Aynı proje bu özellikleri ile İstanbul'da olsaydı fiyatı en az dörde katlanırdı ama Kocaeli'nde arsa fiyatları da daire fiyatları da o kadar yüksek değil" dedi. Kasım 2005'de yapımına başlanan projede 135 metrekarelik daireler 130 bin YTL'den satılıyor. Peşin alımlarda yüzde 15 indirim uygulanıyor.
Selma Şenol / Referans Gazetesi