Mortgage'a Dikkat!
TBMM'de görüşülecek yasanın sihirli değnek olmadığını belirten uzmanlar uyarıyor: ?Önce reel faizler düşmeli?
Meclis'te bu hafta görüşülmesi beklenen ve ?Mortgage' olarak bilinen ?uzun vadeli düşük faizli konut finansmanı' ile ilgili tasarının, konut anlayışını değiştireceğini belirten Teknik Yapı CEO'su Teoman Metehan, Mortgage'ın sihirli değnek olmadığını da söyledi
2007 yılı gayrimenkul sektörü açısından oldukça farklı bir yıl olacak. Bir yandan geçen sene bastırılan talep bu yıl harekete geçerken, diğer yandan Mortgage(uzun vadeli konut finansmanı ) uygulamasını fırsat bilen ve geçmiş deneyim sahibi tüketicilerin tercihlerinde değişiklik yaşanacak. Emlakçılar, konut fiyatlarının yükselebileceği , uzun vadede faizler de bir miktar düşme olabileceği konusunda konut almak isteyenleri uyarıyor. Mortgage Yasası'nın çıkmasıyla bankalarda kısa vadeli mevduatla, uzun vadeli konut kredilerinin finanse edilmesinin, ekonomide yeni bir krizin habercisi olabieceği şeklinde değerlendiriliyor. Japonya'da bankacılık sektöründeki krizin en büyük tetikleyicisinin uzun vadeli konut kredileri olduğuna dikkat çeken uzmanlar, Mortgage Yasası ile bankalar için yeni bir konut kredisi fonu oluşturulamadığı takdirde, sektörün büyük bir darboğaz yaşayabileceği uyarısında bulunuyorlar.
Teknik Yapı Yönetim Kurulu Üyesi ve CEO'su Teoman Metehan Mortgage Yasası ile ilgili Tercüman'ın sorularınhı cevapladı. Bu yıl yasalaşması beklenen Mortgage'lu birlikte gayrimenkul ve inşaat sektöründe yaşanması beklenen gelişmeleri sıralayan Metehan, ?Öncelikle 2007'de yapılacak olan seçimlerle bağlı olarak geçen yıl ertelenen satın alım kararlarının devreye gireceğini söyleyebiliriz. Yani, Mart 2007'de Cumhurbaşkanlığı senaryolarının netleşmesiyle ertelenen talepler realize olmaya başlayabilir? dedi.
Konut deneyimi
Konut almayı düşünenlere tavsiyem; içinde bulunduğumuz dönemde kredi koşullarında kolaylıklar sağlanmış, fiyatlara maliyet artışları yansıtılmamış projelerden konut seçmeleri. 2007 yılında başlayabilecek konut projeleri içinde ise henüz primini fazlasıyla yapmamış, geleceği parlak, ulaşımı kolay bölgelerde konut yatırımı yapılmalıdır. Öte yandan, konut alırken -özellikle de yapımı devam eden projelerden-, yapımcı firmanın geçmişi, daha önce yaptığı işler ve özellikle de konut deneyimi dikkate alınmalıdır.
Teoman Metehan Tercüman'ın sorularını yanıtladı.
Mortgage, vatandaşa ne getirir?
Mortgage yasasının, sihirli değnek gibi bir anda herkesi konut sahibi yapacak koşulları sağlamasını beklemek gerçekçi değil. Uzun vadeli, kira öder gibi ev sahibi olmak, uzun süreli istikrar ortamının sağlanmasıyla ve reel faizlerin belirli bir seviyeye inmesiyle mümkündür. Bunun için önümüzde en az 3-4 yıl var. Ancak somut olan bir şey var ki, mortgage ile birlikte 2007'de konut alacak olanlar mutlaka daha seçici olacaklar. Her ne kadar milli gelirde gözle görülür bir artış olsa da, alışılagelmiş büyük daire tercihi yerini daha küçük, kaliteli ve kullanışlı dairelere bırakacaktır.
Şehrin merkezinde olmalı
Bu yıl gayrimenkul piyasası nasıl bir trend izleyecek? Öngörünüz ve öneriniz nedir?
2006 yılı içinde yaklaşık 550 bin yeni konutun yapımına başlandı. 2007 yılında da yapımına başlanacak konut adedinin bu rakamın altında olmayacağını tahmin ediyorum. Yapılan tahminlere göre, Türkiye'nin yıllık nüfus artışından, yenileme ihtiyacından, kente göçten ve kentsel dönüşümden doğan ihtiyacı 750 bin civarında. Dolayısıyla konut üretimi henüz yeterli mertebeye ulaşmış değil. Bugün yapımı süren projeler içinde üst gelir grubuna hitap edenlerin çokluğu göze çarpıyor. Bir yandan da TOKİ ve belediye iştiraklerinin alt gelir gruplarına yönelik çalışmaları var. Orta gelir grubuna yönelik projeler ise yeterli seviyede değil. Yeni projeler, daha çok orta gelir grubuna yönelik olacak. Ucuz konutu şehrin çok uzağında, ulaşımı zor olan bölgelerde değil, toplu taşıma imkanları olan, daha merkezi noktalarda üretmek gerekiyor.
Faiz düşer, fiyat artar
Mortgage'ten sonra faizler ne olur?
Mortgage yasasının yürürlüğe girmesi ile birlikte faiz oranlarında psikolojik ve nispi bir düşüş yaşanabilir. Ancak faizlerdeki bu gerilemenin kısa vadede yüzde 0.5 veya 0.6 gibi seviyelere gelmesini beklemek hayalcilik olur. Kesin olan bir şey varsa, faizlerin bir miktar düşmesine bağlı olarak piyasada canlılık olacaktır. Ancak bu hareketlilik ise son 6 ayda düşüş eğilimine giren konut fiyatlarının yükselmesi için bir ivme oluşturacaktır. Kısaca, Mortgage Yasası'nın yürürlüğe girmesinden sonra faizler düşer diye düşünenler, faizler düşerse talebin ve dolayısıyla fiyatların da artacağını göz önünde bulundurmalılar.
***
Orta gelirli de, kaliteli konut alabilecek
TEOMAN Metehan, şimdiye kadar gerçekleştirdiği projeler ile üst gelir grubuna hitap eden Teknik Yapı'nın, standartlaştırdığı kalite ve hizmet anlayışını 2007'de orta gelir grubuna da sunacağını söyledi. Ataşehir Kartal ve Uğur Mumcu 100'er milyon YTL'lik 2 ayrı projeleri olduğunu ve bunların 24 ayda tamamlanacağını belirten Metehan şunları söyledi: Toplam 1100 konutluk iki büyük projenin hazırlıkları sürüyor. Uğur Mumcu'da 22 dönümlük bir arazide beyaz yakalı gençlere yönelik 600 konut üreteceğiz. Konutların aylık ödemeleri, eşlerden birinin maaşıyla karşılanabilecek seviyede olacak. Dairelerin metrekare fiyatları da 850 dolar civarında olacak. Projede kapalı otopark, yüzme havuzu, açık ve kapalı spor alanları gibi sosyal donatılar olacak.
***
Bu sistemle nasıl ev sahibi olunacak?
Vatandaş ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
1. Dairenin değerinin yüzde 25'i vatandaşın cebinde olacak. Vatandaş kalan tutar için kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.
Ev kredisi talep eden kişi, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak ve 2-3 ay boyunca bu taksitleri ödeyecek. Böylece taksitler garantiye alınacak. Ödenecek taksitlerin içerisinde bu sigortadan yararlanabilmek için prim de olacak. Sigorta 3- 4 ay bu taksitleri öder ve kişinin durumu düzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde çevrilecek. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.
Vatandaş tarafından müteahhite evin tespit edilen değerinin asgari olarak dörtte biri peşin ödenecek. Banka, evin değerinin geri kalan üçte birlik kısmını ipotekli konut kredisi olarak vatandaşa ödeyecek. Vatandaş da aldığı parayı müteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine götürüp ödeyecek. Böylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borçlanmış, banka ise verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek etmiş olacak.
Sistemde herhangi bir kısıtlama yok. 2 eve kadar alınacak bu tür kredilerle ilgili ödenecek faizlerin vergi matrahından düşürülmesi ile ilgili teşvik mekanizması getirilecek. İstenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alınabilecek, istenirse 500 bin YTL'lik bir konut.
Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak. İFK, stokunda yer alan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
***
ATO: Hazine garantisi olmayan mortgage ölü doğar
ANKARA Ticaret Odası (ATO) Başkanı Sinan Aygün, vergi teşviki ve Hazine garantisi olmayan bir Mortgage (Tutsat) sisteminin baştan ölü doğacağını belirtti. Aygün, yaptığı yazılı açıklamada, Hükümet tarafından TBMM'ye sunulan tasarıda yer almamakla birlikte, TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu'nda eklenen bir maddeyle, ilk konutunu alanların kullandıkları 100 bin YTL'ye kadar olan kredinin faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahından indirilmesine olanak sağlandığını hatırlattı. Aygün, sistem kapsamında çıkarılacak tahvillerden gelir vergisi stopajı yapılacağını ve bu tahvillere Hazine garantisi verilmeyeceğini belirterek, ?'Her iki düzenleme de bu tahvillerin alınıp satılacağı ikincil piyasaların gelişimini engelleyecek, derinleşmesini önleyecek. Yatırımcıları Türk mortgage piyasasından uzaklaştıracak ve uzun vadeli konut kredileri için gereken likiditasyonu olumsuz etkileyecek'' uyarısında bulundu. Aygün, Mortgage sisteminin uygulandığı ülkelerin tümünde devletin sistem kapsamında çıkarılan tahvillere garanti verdiğini bildirdi.
***
İnşaat sektöründe bölünmüş arazi sıkıntısı
TÜM Emlakçılar Meslek Odası Genel Başkanı Hacı Ali Taylan, ?'Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu''nda 9 Şubat 2007 tarihinde yapılan değişikliğin, inşaat ve konut sektöründe piyasayı ciddi anlamda etkileyip sıkıntıya sokacağını söyledi. Taylan, yaptığı açıklamada, yasanın 8. maddesinde tarım arazilerinin küçülmesini önlemek ve tarımsal üretimin verimini artırmak amacıyla değişiklik yapıldığını anımsattı. Hacı Ali Taylan, değişikliğin, bölünemez büyüklükteki tarım arazileri üzerinde, birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği ve rehnedilemeyeceği hükmünü içerdiğini kaydetti.
***
50 yıllık tapu davası Antalya'yı karıştırdı
ANTALYA'DA Hazine aleyhine açılan ve tam yarım asır devam eden ve davacılar lehine sonuçlanan ?Tapu iptal davaları?nın Antalya'da belediye hizmet ve yatırımları başta olmak üzere birçok konuda sıkıntıya neden olacağı bildirildi. Davaların mirasçılar lehine sonuçlanmaya başlaması ve tapuların tescil edilmesi üzerine, belediyeler aleyhine davalar açılmaya başlandı. Antalya alt kademe Muratpaşa Belediye Başkanı Süleyman Evcilmen, tapu iptali davasına konu olan içinde beş yıldızlı Sheraton ile Falez Oteli'nin de bulunduğu birçok yapı ve içinde en az 50 bin kişinin yaşadığı sitelerin yer aldığı Meltem bölgesinde, bir karmaşa yaşanmaya başlayacağını savundu. Evcilmen ayrıca, ?Belediyelerin bütçeleri davacılara ödeme yapmaya uygun değil? dedi.