Hisseli arsa ve tarlalarda ön alım bedelini belirleyen düzenleme iptal edildi

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir iptal kararı verdi. Yüksek Mahkeme, bir taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer hissedarların açacağı davalarda rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu.

16 Temmuz 2026'da alınan karar, 6 Kasım tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı. AYM, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinin ikinci fıkrasını ve bu düzenlemenin daha önce açılmış davalarda da uygulanmasını öngören geçici hükmü iptal etti.

İptal kararının yürürlüğe girmesi ise 9 ay ertelendi.

Ön alım hakkı nedir?

Ön alım hakkı, bir taşınmazın birden fazla sahibi bulunması durumunda, hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması üzerine diğer hissedarlara söz konusu payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyor.

Özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen ev, arsa ve tarlalarda önem taşıyan bu hak, Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenleniyor.

Örneğin üç kardeşin ortak mülkiyetindeki bir arsanın paylarından birinin başka bir kişiye satılması durumunda, diğer hissedarlar belirli koşullar altında ön alım hakkını kullanmak için dava açabiliyor.

Aralık 2025'te rayiç bedel düzenlemesi getirilmişti

24 Aralık 2025'te kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile ön alım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin sistem değiştirilmişti.

Yeni düzenlemeye göre, ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği bedel, tapuda belirtilen satış bedeli yerine taşınmaz payının mahkemece belirlenen rayiç değeri üzerinden hesaplanmaya başlanmıştı.

Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesine eklenen hükümde şu ifadeler yer alıyordu:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir."

Düzenlemeye göre ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, hakim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırması gerekiyordu.

Belirlenen tutarın yatırılmaması durumunda ise taşınmaz payının davacı adına tesciline karar verilemiyordu.

AYM: Mülkiyet hakkındaki menfaatler arasında adil denge kurulamadı

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel üzerinden yapılan hesaplamanın taşınmazın satıcısı ile üçüncü kişi alıcısı arasında kararlaştırılan satış koşullarından farklı sonuçlar doğurabileceğini değerlendirdi.

Kararda, mahkemenin belirlediği piyasa değeri ile gerçek satış bedeli arasındaki farkın, payı satın alan kişinin haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına neden olabileceğine dikkat çekildi.

Ön alım hakkını kullanan hissedar açısından da ödenecek tutarın belirsizleşebileceği belirtildi.

Yüksek Mahkeme, tarafların mülkiyet hakkından doğan menfaatleri arasında adil dengenin sağlanamadığı gerekçesiyle düzenlemeyi Anayasa'nın 5'inci ve 35'inci maddelerine aykırı bularak iptal etti.

Daha önce açılan davaları da ilgilendiriyor

AYM'nin kararı yalnızca yeni açılacak davaları değil, daha önce açılan ön alım davalarına ilişkin düzenlemeyi de kapsıyor.

Aralık 2025'te yapılan kanun değişikliğiyle, rayiç bedel sisteminin düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce açılmış davalarda da uygulanması öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu'nun geçici 1'inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan bu hükmü de iptal etti.

Ancak iptal hükümleri henüz yürürlüğe girmediği için mevcut davalarda ödenecek tutarların kendiliğinden değişmesi söz konusu değil. Kesinleşmiş mahkeme kararları da iptal kararıyla otomatik olarak ortadan kalkmayacak.

İptal kararı 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin hemen yürürlüğe girmesinin hukuki boşluk oluşturabileceğini değerlendirerek kararın yürürlüğünü 9 ay erteledi.

Buna göre iptal edilen hükümler 6 Ağustos 2027'de yürürlükten kalkacak.

Bu tarihe kadar TBMM'nin ön alım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.

Yeni bir düzenleme yapılmaması halinde ortaya çıkacak hukuki durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekecek. İptal kararı, önceki satış bedeli sisteminin bütün hükümleriyle otomatik olarak yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmiyor.

Ön alım hakkı kaldırılmadı

AYM'nin kararı, hisseli taşınmaz sahiplerinin ön alım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen ön alım hakkı yürürlükte kalmaya devam edecek.

Mevcut mevzuata göre bu hakkın, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılması gerekiyor.

AYM'nin iptal kararı bu sürelere değil, ön alım davalarında ödenecek bedelin nasıl belirleneceğine ve yeni bedel düzenlemesinin geçmiş davalara uygulanmasına ilişkin hükümleri kapsıyor.