Yargıtay'dan Emsal Karar: Fazla Ödenen Kirada Dava Türünü Hakim Belirleyecek

Fazla Ödenen Kira Bedeli İçin Açılan Dava Nasıl Başladı?

Polatlı'da bir konutu kiraya veren B.E. ile kiracısı Z.T.Ö. arasındaki uyuşmazlık, 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden kaynaklandı. Kiracı tarafın avukatı, müvekkilinin kira bedellerini her ayın 15'inde ödediğini, ancak kiraya verenin ekonomik gerekçeler ile tahliye ve elektrik kesme tehditleri ileri sürerek hukuka aykırı şekilde sürekli zam talep ettiğini ve fazla ödeme aldırdığını ileri sürdü.

Dava dilekçesine göre, kiraya veren taraf Ağustos 2024'te kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla usulsüz tebligata dayalı tahliye talepli icra takibi başlattı. Kira bedellerini uzun süre tahsil eden kiraya verenin eşi ise sonradan "kiraya veren değilim" diyerek ödenen bedelleri iade etmeye çalıştı. Kiracı taraf, 2024 Kasım ayına kadar yapılan ödemeler nedeniyle fazla ödendiğini öne sürdüğü 9.822 TL'nin, 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte istirdadına (geri verilmesine) karar verilmesini talep etti.

İlk Derece Mahkemesi Davayı Neden Reddetti?

Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, istirdat davası açılabilmesi için ödemenin kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında ve cebri icra tehdidi altında yapılmış olması gerektiğine dikkat çekti. Mahkemeye göre davacı, istirdadını talep ettiği son ödemeyi 15 Ekim 2024'te, henüz ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden ve hakkında kesinleşmiş bir icra takibi bulunmadan yapmıştı. Bu nedenle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında istirdat davasının takip hukukuna ilişkin şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle dava reddedildi. Karar kesin olarak verildi.

Adalet Bakanlığı Neden Kanun Yararına Temyiz Yoluna Başvurdu?

Kesin nitelikteki karara karşı normal kanun yolları kapatıldığı için, hukuka aykırılığın giderilmesi ve içtihat oluşturulması amacıyla devreye "kanun yararına temyiz" mekanizması girdi. Adalet Bakanlığı, ilk derece mahkemesi kararına karşı bu yola başvurdu. Bakanlığa göre 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 26 ve 33. maddeleri uyarınca hakim, tarafların talep sonucuyla bağlı olmakla birlikte vakıaların hukuki tavsifini ve uygulanacak hukuk kurallarını resen belirlemekle yükümlüdür. Bakanlık ayrıca, dava değeri 9.822 TL olmasına rağmen davalı lehine bu miktarı aşacak şekilde 18.000 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin de usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürdü.

Yargıtay'dan Kritik Ayrım: İstirdat Davası mı, Alacak Davası mı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, HMK'nin 33. maddesi uyarınca tarafların yalnızca maddi vakıaları ileri sürmekle yükümlü olduğunu, bu vakıaların hukuki tavsifini yapmanın ve uygulanacak hukuk kuralını belirlemenin hakimin görevi olduğunu vurguladı. Dairenin kararında, aynı Kanunun 26. maddesi gereğince hakimin talep sonucuyla bağlı olduğu, ancak talebin hangi hukuki sebebe dayandığını tarafların kullandığı kavramlarla sınırlı şekilde değerlendiremeyeceği belirtildi.

Kararda, somut uyuşmazlıkta davacının talebinin, kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında cebri icra tehdidi altında ödenen bir paranın geri alınmasına değil, kira ilişkisi kapsamında hukuki sebep olmaksızın fazla tahsil edildiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesine ilişkin olduğu vurgulandı. Davacının dilekçesinde talebini "istirdat" olarak nitelendirmiş olmasının mahkemeyi bağlamayacağı, istemin hukuki niteliğinin 2004 sayılı Kanunun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine dayalı genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerektiği kaydedildi.

Bu çerçevede Yargıtay, ilk derece mahkemesinin, davacının amacının fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesini sağlamak olduğunu gözeterek uyuşmazlığın esasını inceleyip taraf delillerini değerlendirmek suretiyle karar vermesi gerekirken, yalnızca istirdat davasının şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu sonucuna vardı.

Vekalet Ücretinde de Usule Aykırılık Tespit Edildi

Yargıtay, dava değeri 9.822 TL olmasına rağmen davalı lehine bu değeri aşacak şekilde 18.000 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin de karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine aykırılık teşkil ettiğine dikkat çekti. Daireye göre vekalet ücretinin, reddedilen dava değerini aşacak şekilde belirlenmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Karar Sonucu Değiştirmeyecek, Ancak İçtihat Oluşturacak

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, açıklanan gerekçelerle Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulüne karar verdi. Ancak kanun yararına temyiz müessesesinin özelliği gereği, verilen bozma kararı somut olaydaki tarafların hukuki durumunu etkilemeyecek. HMK'nin 363/2. maddesi uyarınca "kanun yararına bozma" kararı verilerek kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine hükmedildi. Karar, 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle alındı ve 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı.

Fazla Ödenen Kira Nasıl Geri Alınır? Kararın Kiracılar Açısından Önemi

Yargıtay'ın kararı, sonucu somut olayı etkilemese de, benzer uyuşmazlıklarda emsal teşkil edecek önemli ilkeler ortaya koyuyor. Karara göre, bir kiracının fazla ödediğini düşündüğü kira bedelini geri istemek için dava açarken kullandığı hukuki terim (istirdat, alacak, sebepsiz zenginleşme vb.) mahkemeyi bağlamıyor; hakim, dilekçedeki maddi vakıalara bakarak davanın gerçek hukuki niteliğini kendisi belirlemek ve davayı bu niteliğe göre sonuçlandırmakla yükümlü. Bir başka deyişle, icra takibi ve cebri icra tehdidi olmadan rızaen yapılan fazla ödemeler, İcra ve İflas Kanunu'ndaki dar anlamda "istirdat davası" kapsamına girmese dahi, genel hükümler çerçevesinde alacak davası olarak görülüp esastan incelenebiliyor. Karar ayrıca, dava değerini aşan vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini de bir kez daha teyit ediyor. Resmi Gazetede yayımlanan kararı görmek için tıklayınız.