Tapuda eşine konut devreden kişiye değer artışı vergisi çıkar mı?

Ombudsmanlık, tapuda 292 bin lira bedelle satış olarak tescil edilen eşler arası devirde bedel alınmadığı beyanını yeterli görmedi; ispat yükü mükellefte.

Evet, konut eşe tapuda "satış" işlemiyle devredilmişse ve alımın üzerinden beş yıl geçmemişse değer artışı kazancı vergisi doğuyor. Kamu Denetçiliği Kurumu (KDK), 2 Ekim 2026 tarihli ve 2026/20062-S.26.27458 sayılı kararında bu sonuca vardı. Kurum, eşinden bedel almadığını belirterek ödediği 16.868,08 TL'nin iadesini isteyen kişinin Gelir İdaresi Başkanlığı hakkındaki 2026/10325 numaralı başvurusunu reddetti. Kararda, devrin gerçekte bedelsiz olduğunu ispat yükünün mükellefte olduğu vurgulandı. Tapu kaydının aksini gösteren bir delil sunulmadığı için resmi kayıtlar esas alındı.

Eşe satış gösterilen konut devrinde vergi nasıl çıktı?

Başvuran, adına kayıtlı konutu eşine tapuda satış işlemiyle devretti. Eşinden bedel almadığını, fiilen bir kazanç elde etmediğini savundu. Buna rağmen değer artışı kazancı elde ettiği gerekçesiyle adına vergi ve ceza tahakkuk ettirildi. Gecikme zammı işlememesi için 16.868,08 TL ödedi ve 20 Nisan 2026'da Kuruma başvurarak bu tutarın iadesini istedi.

Gelir İdaresi Başkanlığının 19 Haziran 2026 tarihli cevabına göre taşınmaz 19 Ağustos 2020'de 50.000 TL bedelle alındı. 6 Eylül 2022'de ise 292.000 TL bedel üzerinden tapuda satış olarak eşe devredildi. Konu 17 Temmuz 2023'te takdire sevk edildi. Takdir komisyonu 29 Ocak 2024 tarihli kararıyla 33.400 TL matrah takdir etti; vergi ve ceza ihbarnamesi e-tebligatla tebliğ edildi.

Eşe bedelsiz devir isteniyorsa işlemin tapuda "bağış/hibe" türüyle yapılmalı,

İdare, bedelsiz devir amaçlanıyorsa işlemin tapuda "bağış/hibe" türüyle yapılabileceğini, satışın tercih edilmesinin işlemin resmi niteliğini gösterdiğini savundu. 17 Nisan 2026 tarihli yazıyla başvurandan devrin ivazsız olduğunu belgelemesini istediğini, ancak cevap alamadığını bildirdi. [

Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. madde: Beş yıl içinde elden çıkarma

Uyuşmazlığın dayanağı, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendi. Hüküm, taşınmazın iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı değer artışı kazancı sayıyor. Kararda yer verilen metne göre 2022 yılı için bu kazancın 25.000 TL'si gelir vergisinden istisna.

Maddede yalnızca "ivazsız olarak iktisap edilen" taşınmazlar kapsam dışında tutuluyor. Ombudsmanlık, bu istisnanın taşınmazın miras veya bağış gibi karşılıksız yollarla edinilmesine ilişkin olduğunu belirtti. Başvuran ise konutu 2020'de bedel ödeyerek satın almıştı. Kurum, tapuda 292.000 TL bedelle satış olarak tescil edilen devirde vergiyi doğuran unsurların gerçekleştiğini tespit etti.

Bedelsiz devir iddiasında ispat yükü kimde?

KDK, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 3. maddesinin (B) fıkrasındaki "gerçek mahiyet" kuralını iki yönlü yorumladı. İdare, biçimin ardındaki gerçek özü esas alabilir. Biçime aykırı bir gerçek mahiyet ileri süren mükellef de bunu ispat etmek zorunda. Kararda fıkranın şu hükmü hatırlatıldı:

"İktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfeti bunu iddia eden tarafa aittir."

Kurum, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 7. maddesine göre resmi sicil ve senetlerin belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturduğunu da kaydetti. Tapu sicilinin güvenilirliğine ilişkin değerlendirme şöyle:

"Bir kimsenin kendi serbest iradesiyle tapuda satış olarak tescil ettirdiği bir işlemi sonradan tek taraflı beyanıyla 'ivazsız devir' biçiminde nitelendirerek işlemin vergisel sonuçlarından kaçınması, tapu sicilinin güvenilirliği ve hukuki güvenlik ilkeleriyle bağdaşmamaktadır."

Ombudsmanlık kapıyı tümüyle kapatmadı. Kararda, bedelsizliğin kanıtlanması halinde sonucun değişebileceği belirtildi:

"Bu işlemin gerçekte bedelsiz bir devir olduğunun güçlü ve inandırıcı delillerle ortaya konulması halinde farklı bir hukuki değerlendirme yapılması mümkün olabilecektir."

Başka bir özelge emsal olur mu, düzeltme ve şikayet yoluyla iade alınır mı?

Başvuran, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının bir özelgesinde eşe yapılan satışlarda değer artışı kazancı doğmayacağının belirtildiğini ileri sürdü. KDK bu itirazı kabul etmedi. Karara göre özelgeler, 213 sayılı Kanun'un 413. maddesi kapsamında yalnızca talepte bulunan kişinin somut durumuna ilişkin idare görüşünü yansıtıyor; genel ve bağlayıcı bir hukuk kaynağı sayılmıyor. Kurum şu tespiti yaptı:

"Bir başka mükellefe verilen özelge, başvuranın olayındaki resmi kayıtların yarattığı hukuki durumu değiştirmemektedir."

İade talebi de aynı sonuçla karşılaştı. Kurum, 213 sayılı Kanun'un 116. ve devamı maddelerindeki "vergi hatası"nın yalnızca yoruma yer bırakmayan açık ve maddi hataları kapsadığını belirtti. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun 10 Haziran 1993 tarihli, E. 1992/1, K. 1993/2 sayılı kararına atıf yaptı. Buna göre hukuki yorum gerektiren hatalar düzeltme ve şikayet yoluyla giderilemiyor; bunlar ancak süresinde açılacak davada ileri sürülebiliyor.

Eşine taşınmaz devredenler nelere dikkat etmeli?

Karardan çıkan ilk sonuç, tapuda seçilen işlem türünün vergi açısından belirleyici olduğu. İdarenin açıklamasına göre bedelsiz devir amaçlanıyorsa işlem tapuda "bağış/hibe" türüyle yapılabiliyor; idare bu durumda hibe/bağışa ilişkin vergisel ödevlerin yerine getirilmesini de arıyor. Satış olarak tescil edilen devrin bedelsiz olduğunu sonradan ileri süren kişi, bunu güçlü ve kesin delillerle kanıtlamak zorunda. Yalnızca beyan yeterli görülmüyor.

İkinci sonuç başvuru yoluyla ilgili. Bu tür uyuşmazlıklar hukuki yorum gerektirdiği için düzeltme ve şikayet başvurusuyla iade alınamıyor; itirazın süresinde açılacak davada ileri sürülmesi gerekiyor. Ret kararı sonrasında da yargı yolu açık. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu'nun 21. maddesinin birinci fıkrasına göre, kararın başvurana tebliğinden itibaren, varsa dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam ediyor.

Kurum, başvuruyu reddetmekle birlikte idareye bir uyarıda bulundu. Gelir İdaresi Başkanlığının başvurana verdiği cevapta hangi sürede hangi mercilere başvurabileceğini göstermediği, böylece "karara karşı başvuru yollarının gösterilmesi" ilkesine uymadığı tespit edildi. Karar, Kamu Başdenetçisi Mehmet Akarca imzasıyla verildi.

KDK 2 Ekim 2026 tarihli ve 2026/10325 başvuru numaralı ret kararı (PDF)