Konut fiyatları yüzde 50 düşebilir

Süleyman Yaşar

Finans piyasalarında yatırımcılar, Amerikan Merkez Bankası'nın vereceği faiz kararını heyecanla bekliyor. Beklentiler, politika faiz oranlarının 0.50 puan düşürülmesi halinde piyasaların rahatlayacağı yönünde. Fakat Amerika'da bazı iktisatçılar bu genel beklentilerin aksine, faiz indirimlerinin konut piyasasından kaynaklanan geri ödeme sorununu çözemeyeceğini düşünüyorlar. Bu iktisatçılara göre Amerika'da başlayıp bütün dünyaya yayılan konut kredilerindeki geri ödeme sorunu faiz oranları indirilerek çözülemez.

Mesela, Yale Üniversitesi profesörlerinden Robert Shiller, Amerika'da konut fiyatlarındaki artışın "abartılmış hikâyelerle" desteklenen bir spekülatif balon olduğunu tarihsel örnekleriyle gösteriyor. Shiller'e göre Amerika'da konut fiyatları 1999'un son çeyreğiyle 2006'nın ilk çeyreği arasında reel olarak yüzde 86 artmış. Oysa aynı dönemde konut kiraları reel olarak sadece yüzde 4 oranında yükselmiş ve konut inşaat maliyetlerinde ise önemli bir artış olmamış.

Prof. Shiller, konut fiyatlarındaki bu artışın "psikolojik" olduğunu söylüyor ve buna "konut manisi" adını veriyor. Hatta bugün yaşananları Hollanda'da 1630'lu yıllarda yaşanan "lale manisi"ne benzetiyor. Bilindiği gibi ortalama gelirin 150 florin olduğu Hollanda'da "lale manisi" nedeniyle bazı lale soğanlarının fiyatı 100 bin florine kadar çıkmıştı. Oluşan aşırı fiyatların ardından lale piyasası çökmüş ve insanlar büyük paralar kaybetmişti.

Günümüzde konut piyasasına dönersek... Amerika'da 1999-2006 arasında konut fiyatlarında yaşanan yüksek fiyat artışları diğer ülkelere de hemen yansıdı. Avustralya, Kanada, İtalya, Britanya, İspanya, Çin, Hindistan ve Türkiye dahil diğer bütün ülkeleri etkiledi. Gelişmekte olan ülkelerin büyük yerleşim merkezlerinde konut fiyatları, 1999'a göre iki ya da üç katına çıktı. Nitekim İstanbul'un bazı semtlerinde yaşanan konut ve gayrimenkul fiyatlarındaki artışlar, bize fiyatlardaki değişimin ne kadar hızlı olduğunu açıkça gösteriyor.

Gelişmekte olan ülkelerde konut ve emlak fiyatlarında yaşanan bu hızlı fiyat yükselişi, bu ülkelerdeki şirket yöneticilerinin son yıllarda aldığı aşırı ücret artışlarına da bağlanıyor. Özellikle Çin ve Hindistan'da şirket yöneticilerine verilen ölçüsüz ücret artışlarının ve primlerin, konut fiyatlarını hızla yukarı çektiği düşünülüyor.

Amerika'da başlayıp bütün dünyaya yayılan konut fiyatlarındaki bu psikolojik artışın aslında spekülatif bir balon olduğu ve konut fiyatlarının gelecek birkaç yıl içinde yüzde 50 oranında düşeceği ileri sürülüyor. Çünkü, Los Angeles'ta, Aralık 1989 ile Mart 1997 aralığında, konut fiyatları reel olarak yüzde 42 oranında düşmüştü. Aynı şekilde Amerika'da 1950 ve 1970'lerde konut ve emlak fiyatlarında benzeri düşüşlerin yaşandığı biliniyor.

Eğer Amerikan konut piyasasında, Profesör Shiller'in öngördüğü biçimde dramatik fiyat düşüşleri yaşanacaksa, Amerikan Merkez Bankası'nın faiz indirimlerinin konut sektörüne pek olumlu etkisi olmayabilir. Çünkü, Amerika'da düşen faizler, "dolar"ın diğer ülke paraları karşısında değerini daha da düşüreceği için Amerikalılar bu durumda tüketimlerini azaltacaklar demektir. Amerika'nın tüketiminin azalması dünya ekonomisini durgunluğa sokar. Hatta zayıf dolar, yatırım kararlarında sapmalara neden olur ve dünya ekonomisinin büyüme hızı düşer. Eğer bu senaryo gerçekleşirse, bütün dünya ekonomileri Amerikalıların tüketimini kısmasından olumsuz etkilenecektir.

Amerika'da alınacak faiz kararının Türkiye'ye yansımasına gelince... Faizlerin düşmesi ve doların zayıflaması sonucunda Amerikalıların tüketiminin azalması Türkiye ekonomisini de olumsuz etkileyecektir. Bir de Amerika'da konut fiyatlarında önemli oranda reel düşüşler yaşanmaya başlarsa Türkiye konut sektörü de bu fiyat düşüşlerinden nasibini alacaktır.

İşte bütün bu nedenlerle, Türkiye'nin sıcak para girişlerini aniden kesecek davranışlardan uzak durması gerekiyor. Ayrıca Merkez Bankası'nın kredibilitesini düşürecek siyasi söylemlerden de şu sıra kaçınmakta büyük bir fayda var.