Hisseli Ortaklıklarda Fiili Taksime Dair Önemli Karar
Hisseli tarlalarda (elbirliği ortaklığının bulunduğu taşınmazlarda) "fiili taksim" olgusunun nasıl değerlendirileceğine ilişkin önemli bir karar 21 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazetede yayımlandı. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında yerel mahkemenin "fiili taksim var" gerekçesiyle verdiği ret kararını, kanun yararına bozdu.
Yargıtay Kararı, özellikle paylı yani elbirliği mülkiyetine konu tarım arazilerinde, fiili taksimin somut ve objektif delillerle ortaya konulması gerektiğini vurgulaması bakımından dikkat çekti.
Mahkeme: Fiili taksim yok dedi ve ön alım hakkı davası reddetti
Dava, Kozan'da bulunan 106 ada 70 parsel sayılı taşınmazda pay satışı üzerine açıldı. Davacı, elbirliği ortaklığının bulunduğu taşınmazda yapılan pay satışına karşı ön alım (şufa) hakkını kullandığını belirterek, davalı adına yapılan pay devrinin iptali ile kendi adına tescilini talep etti. Davalı ise taşınmazda fiili taksim bulunduğunu savunarak, davanın reddini istedi. Kozan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, 10.12.2024 tarihli kararında, taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davayı reddetti. Karar temyiz edilmeksizin kesinleşti.
Kanun Yararına Temyiz Süreci
Bunun üzerine Adalet Bakanlığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363. maddesi uyarınca kararı kanun yararına temyiz etti.
HMK m. 363 kapsamında yapılan incelemede Yargıtay, kararın hukuka aykırı olduğunu tespit etse dahi bozmanın taraflar yönünden kesinleşmiş hükmün sonuçlarını ortadan kaldırmadığını; ancak içtihat birliğinin sağlanması bakımından önem taşıdığını hatırlattı.
Yargıtay: Fiili Taksim Somut Olarak İspatlanmalı
Daire kararında, ön alım davalarında fiili taksimin varlığının özel önem taşıdığına dikkat çekildi. Eğer paydaşlar kendi aralarında taşınmazı fiilen bölmüş ve her biri belirli bir kısmı kullanıyorsa; payını üçüncü kişiye satan ortağın satışına karşı, uzun süre sessiz kalan paydaşın ön alım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı vurgulandı.
Ancak somut olayda yapılan keşifte;
- Taşınmazın boş tarla olduğu,
- Üzerinde ekili ürün bulunmadığı,
- Herhangi bir sınır çizgisi ya da fiili ayrımın tespit edilemediği
belirlendi.
Bu nedenle Yargıtay, fiili taksim olgusunun dosya kapsamıyla sabit olmadığını ifade ederek, mahkemenin bu gerekçeyle davayı reddetmesini usul ve yasaya aykırı buldu.
Karar, "sonuca etkili olmamak üzere" kanun yararına bozuldu.
Kararın Önemi: Hisseli Tarlalarda Şufa Davaları
Bu karar, özellikle hisseli tarım arazilerinde sıkça karşılaşılan fiili taksim savunmasına karşı önemli bir ölçüt ortaya koyuyor. Yargıtay'a göre:
- Fiili taksim soyut beyanlarla kabul edilemez.
- Taşınmaz üzerinde fiziksel ve sürekli kullanım ayrımı bulunmalı.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ile bu durum açıkça ortaya konulmalı.
Aksi halde, ön alım hakkının dürüstlük kuralı gerekçesiyle sınırlandırılması mümkün değil.
Hukukçulara göre karar, elbirliği ve paylı mülkiyet ilişkilerinde "fiili kullanım" ile "hukuki paylaşım" arasındaki ayrımı netleştirmesi bakımından uygulamaya yön verecek nitelikte.
21 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan karar için tıklayınız.