Konutta fiyatlar artacak mı, faizler düşecek mi?

Hilmi Işıkören

Genel Müdür / Realty World Türkiye

Ülkemizde "yeni yılda emlak fiyatları ne olacak?" gibi pek çok konuda çoğunluğun tahmini genellikle tutmaz, hatta tam tersi çıkar. Emlak sektörü de Türkiye gibi sürprizlere ve fırsatlara açık bir sektördür. Ancak buna rağmen, elimizdeki veriler ve Realty World olarak sahip olduğumuz uluslararası tecrübemizle, öngörülerde bulunmak mümkün?

2007'DE ÖNGÖRÜLER SÜRPRİZLERLE DEĞİŞTİ

Çoğunluğun öngörüsü, 2007'nin ilk yarısının emlak sektöründe durgun geçeceği, ikinci yarı ve sonuna doğru seçimden tek partili hükümet çıkması halinde arsa sektörünün hareketlenip fiyatların yükselecek olmasıydı. Ancak sürpriz gelişmeler devreye girerek çoğunluğu yanılttı.

2007'nin ilk yarısında yasalaşan mortgage nedeniyle emlak sektörü hareketlendi. Yılın ikinci yarısından sonra, iktidarda tek partili hükümet çıkması ile sektör yatay seyre girdi. 2007 yılında Türkiye İstatistik Kurumu'nun üçüncü çeyrek büyüme rakamlarına göre ilk çeyrekte % 16.5, ikinci yüzde 15.7 olan büyüme oranı, üçüncü çeyrekte % 5.4'te kaldı. Böylece sürpriz gerçekleşti, emlak sektörü inşaat sektörünün hız kesmesiyle durağanlaştı. Ancak sektörün hareketi tamamen durmadı, ihtiyaçlarını daha fazla erteleyemeyen alıcılar ve yatırımcılar için fırsatlar yaratılınca bir çok işlem gerçekleşti. İhtiyaç alımlarının ertelenebilir ancak durdurulamaz olması, yatırım alımlarının ise fırsatlar oldukça varolması nedeni ile, emlak sektörünün durdurulması mümkün değildir.

2008'DE SEKTÖREL DURUM İÇİN ÖNGÖRÜLER

Emlak sektöründe 2008 yılı için de yine sürpriz ve fırsatların çıkabileceğini göz ardı etmeden tahminleri değerlendirmek gerekmektedir. Tahminlerin dışındaki gerçekleri değerlendirdiğimizde; inşaat-emlak sektörünün ülkenin öncüsü olarak gelişmeleriyle büyümeyi ve istihdamı etkilemesi önem kazanıyor. GSMH'daki payı son beş yılda % 5, 2'lere kadar artan inşaat-emlak sektörü, 200'e yakın alt sektörü beslemesi ve kendi içinde birçok sektörü bir arada bulundurması nedeniyle başka sektörlere benzemiyor. Dalgalanmalara rağmen, inşaat-emlak sektörünün ülke içerisindeki ağırlığı anlamlı bir ölçekte seyretmesi ile gayrimenkul, kazandıran "tek yatırım aracı" olma özelliğini bugüne kadar hiç kaybetmemiştir.

2008'DE KONUT KREDİLERİ BİR SÜRE DAHA DÜŞMEYECEK

2006 yılının tamamında konut kredilerinde % 88, 4'lük bir artış olurken, 2007'nin ilk 10 ayındaki artış hızı % 25, 3'te kaldı. Yılın ikinci yarısında ABD merkezli çok riskli konut kredileri krizinin global piyasalar üzerindeki etkisi ve Türkiye'nin Irak'ın kuzeyine sınır ötesi bir operasyon yapması ihtimali nedeniyle konut kredisi faizi, yaz aylarında aylık bazda 1, 60 seviyelerinde seyretti. Merkez Bankası'nın faiz indirimlerine paralel olarak aylık % 1, 30'a gerilemiş konut kredilerinde bir süre daha düşüş beklenmiyor.

KONUT FİYATLARI 2008'DE ARTACAK MI?

2008'de konut fiyatlarında anormal artışlar yaşanmayacak en fazla % 10-15 oranında artışlar olacaktır. Fiyat artışlarında nitelikli konut projelerini ayrı değerlendirmek gerekiyor, çünkü katkı paylı konut kredileri kullanıldığından artış oranları daha farklı gelişebilir. Fiyatların artması ise, ancak kredi faiz oranlarının ciddi oranda düşmesiyle gerçekleşir.

Merkez Bankası beklenti anketine göre 2008 sonu faiz tahmini % 14 ? 14, 5. Buna göre, % 1'ın altına inmek için % 12'nin altında olmak gerekmektedir. O nedenle faizlerde bu sene için % 1'in altına düşmesini beklemek çok da mümkün olmayacaktır.

2004 yılından itibaren konut birim alan (m2) maliyetleri her yıl artarak 1996'nın iki katına çıkmıştır. Konut maliyetlerindeki artış, depreme dayanıklı konut üretimi, ileri teknoloji kullanımı, malzeme fiyatlarındaki artış, daha kaliteli üretim, beğenilerin değişmesi ve talep artışı gibi unsurlardan etkilenmektedir.

YABANCI YATIRIMLAR 2008'DE DE DEVAM EDECEK

Her ne kadar ABD merkezli mortgage krizi nedeniyle yurt dışındaki finansal piyasalarda dalgalanmalar olsa da, krizden birebir etkilenmeyecek bir ülke olan Türkiye, ucuz fonlar bulabilir ve yabancı yatırımcının gözde merkezi ülkemiz olabilir. Örnek olarak dünyadaki mortgage krizinden en fazla etkilenen ABD'li yatırım bankası Merrill Lynch'in Türkiye'de bir buçuk yıldır girdiği projeler son hızıyla devam ediyor olmasını gösterebiliriz.

SONUÇ

2005'den bu yana ihtiyaca yönelik konut talebini konut kredisi faizlerinin % 1'in altına düşeceğini bekleyerek erteleyen türk tüketicisi kısa vade de bu fikrinden vazgeçip beğendiği evi satın almaya yönelecektir. Bırakın % 1'in altına inmeyi mevcut % 1,30'ları korumanın bile mümkün olamayacağı ve bunun yanında dövizinde artabileceği endişesi ihtiyaçlarını erteleyen tüketicinin bu kararı almasına yol açacaktır. Böyle bir durum doğru fiyatlandırılmış satılık evlerin alıcılarla buluşmasına imkan verecektir. Bu nedenle satıcıların mutlaka bir danışman ile çalışması ve bölge fiyat analizlerine sahip danışmanın belirlediği fiyat doğrultusunda evini satışa sunmalıdır. Sonradan fiyat düşürmek evi dillendirir. Her hata evin piyasada isminin çıkmasına neden olur. İhtiyaç sahibi tüketicilerin yanında her dönemde var olan yatırımcılar için de özellikle böyle bir dönem onlarından kaynaklı alım ve satım hareketlerini arttıracaktır.

Sonuçta, sürprizler ve fırsatlarla dolu eşsiz ülkemiz, 2008'de ucuz fonların gayrimenkul yatırımlarına yönelik kullanılması yönünden de fırsatlarla dolu olacaktır.