Konutta fiyat düğümü: Arsa maliyeti ve birikmiş talep fiyatları düşürmüyor!

İnşaat maliyetlerindeki artış hızının yavaşlamasına rağmen konut fiyatları yüksek seyrini koruyor. Kasım 2025 verilerine göre, İnşaat Üretim Endeksi yıllık bazda yüzde 22,3 artarken; Konut Fiyat Endeksi (KFE) yüzde 31,4 yükseldi. İnşaat Maliyet Endeksi ise kasımda aylık yüzde 1,14, yıllık yüzde 23,93 artış gösterdi. Açıklanan veriler, konut fiyatlarındaki artışın fiziksel üretim oranının ve maliyetlerin oldukça üzerinde seyrettiğini ortaya koydu.

Üretimin alt kırılımları incelendiğinde; bina inşaatının yıllık yüzde 23,4 ve bina dışı yapıların yüzde 16,7 arttığı görüldü. Sektör temsilcileri, konut fiyatlarındaki tablonun yalnızca maliyet veya üretim hacmiyle açıklanamayacağına işaret ediyor.

ASIL SORUN ARSA VE BİRİKMİŞ TALEP

İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, inşaat maliyetlerindeki yavaşlamanın konut fiyatlarına doğrudan yansımadığını söyledi. Keçeli, "Şunu çok net söyleyeyim; sahada olan, projelerin içinde yaşayan biri olarak bakıyorum meseleye. İnşaat maliyetlerindeki artış hızı yavaşladı ama bu konutun ucuzlayacağı anlamına gelmiyor. Çünkü bugün konutun fiyatını sadece beton, demir ya da işçilik belirlemiyor. Büyük şehirlerde arsa maliyetleri hala çok yüksek. Ayrıca son birkaç yıldır yeterli arz üretilemediği için ciddi bir birikmiş talep oluştu. İnsanlar alım gücü olmadığı için bekliyor ama bu talep ortadan kalkmış değil" dedi.

FİNANSMANA ERİŞİM KOLAYLAŞMALI

Finansmana erişimin rahatlaması halinde bu talebin hızla devreye gireceğini belirten Engin Keçeli, şu değerlendirmelerde bulundu: "Konut meselesi 'maliyet düştü, fiyat niye inmiyor' diye basitçe anlatılacak bir konu değil. Asıl ihtiyaç, vatandaşa bir oda değil, gerçekten bir ev alabilecekleri sürdürülebilir finansman modelleri üretmek. Ben 2026 konusunda bu yüzden çok umutluyum. Doğru politikalarla hem sektörün hem de alıcının rahatlayacağı bir döneme girilebilir."

Fiyatlar neden düşmüyor?

Uzmanlara göre üretimdeki artışın fiyatlara yansıması için yalnızca maliyet baskısının azalması yeterli değil. Arsa piyasasında denge sağlanması, arzın nitelik ve nicelik olarak artırılması ve spekülatif fiyatlamaların zayıflatılması gerekiyor. Aksi halde maliyetler gerilese bile konut fiyatlarının yüksek seyri sürebiliyor. Sektör temsilcileri, geçmiş dönemde yükselen maliyetlerin gecikmeli etkisi, arsa fiyatlarındaki sert artış ve "beklenti fiyatlaması"nın, fiyatların aşağı gelmesini engelleyen temel unsurlar olduğunu vurguluyor. Talebin zayıf olduğu dönemlerde dahi fiyatların korunması ise konutun barınma aracı olmaktan çıkıp yatırım ve beklenti enstrümanına dönüşmesiyle ilişkilendiriliyor.

Emlakçı etkisi de var

Sektör temsilcileri, bazı bölgelerde emlakçıların ilan fiyatları üzerinden piyasayı yukarı taşıyan bir rol oynadığına da dikkat çekiyor. Satış gerçekleşmese bile yüksekten girilen ilanların "emsal" oluşturduğunu belirten sektör temsilcileri, bunun alıcı ve satıcı beklentisini bozarak fiyatların aşağı gelmesini zorlaştırdığını ifade ediyor. Denetimsiz ilan fiyatları, maliyetlerden bağımsız bir şişkinliğe sebep oluyor.

Mehmet Ali Parto