Konut Piyasasında Sessiz Kırılma: Kredi Sistemi Gücünü Kaybediyor
Dünya Gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, konut fiyatlarındaki artışın ötesinde, kredi mekanizmasının artık ev sahipliğini taşıyamaz hale geldiğine dikkat çekti. Veriler, klasik konut finansman modelinin işlevini yitirdiğini ortaya koyuyor.
Son on yılda konut piyasasında sürekli benzer kavramlar konuşulsa da asıl değişimin daha derinde yaşandığına dikkat çekiliyor. Dünya Gazetesi'nde yer alan köşe yazısında Prof. Dr. Ali Hepşen, fiyat artışları ve faiz baskısının arkasında, kredi sisteminin konut piyasasındaki taşıyıcı rolünü büyük ölçüde kaybettiğini vurguluyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, 2015 yılında 100 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı 206 bin lira seviyesindeyken, bugün bu rakam 4,25 milyon liraya kadar yükseldi. Aynı dönemde ortalama konut kredisi tutarı 106 bin liradan 1,25 milyon liraya çıkmış olsa da, kredi artışı fiyatların çok gerisinde kaldı. Bu durum, peşinat yükünün artmasına ve aile birikimlerinin zorunlu olarak devreye girmesine neden oldu.
Kredi/değer oranındaki düşüş ise bu dönüşümün en net göstergelerinden biri olarak öne çıkıyor. 2015-2020 döneminde yüzde 47 ile 62 arasında seyreden oran, 2022'de yüzde 33'e, 2023'te yüzde 31'e, 2024'te ise yüzde 26'ya kadar geriledi. Böylece konut finansmanında bankaların payı azalırken, tasarruf finansmanı ve aşamalı konut edinimi gibi alternatif modeller yaygınlaşmaya başladı.
Prof. Dr. Hepşen, kredi sisteminin tamamen ortadan kalkmadığını ancak geniş toplum kesimleri için erişilebilir olmaktan çıktığını belirtiyor. Konut kredisi bakiyesinin 560 milyar liranın üzerinde olmasına rağmen, bu büyümenin ev sahipliği oranlarını artırmadığına dikkat çekiliyor. Özellikle 2023 Ağustos'unda BDDK tarafından alınan sıkılaştırıcı kararlar, kredi kanalını daha da daralttı.
Faizlerdeki sert yükseliş de tabloyu ağırlaştıran unsurlar arasında yer alıyor. 2015-2020 döneminde aylık faiz oranları yaklaşık yüzde 1 seviyesindeyken, konut kredisi taksitleri 2025 itibarıyla 42 bin lirayı aştı. Kredi/değer oranının geçmişteki gibi yüzde 50 seviyesinde kalması durumunda ise, aylık taksitlerin 70 bin lirayı aşacağı hesaplanıyor.
Uzmanlara göre fiyat artışı, faiz baskısı ve kredi payındaki düşüşün aynı anda yaşanması, klasik konut finansman modelini işlevsiz hale getirdi. Bu nedenle ev sahipliği oranlarındaki gerileme, gençlerin konuta erişememesi ve alternatif modellerin gündeme gelmesi yapısal bir dönüşümün sonucu olarak değerlendiriliyor.
Kaynak: Dünya Gazetesi - Prof. Dr. Ali Hepşen