Yasa çıksa bile ev almak kolay değil

İpotekli Konut Finansmanı Sistemi'ne (mortgage) ilişkin kanun tasarısının TBMM Genel Kurulu'nda görüşülmesine başlandı. Ancak, Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, Maliye Bakanı Kemal Unakıtan ve Devlet Bakanı Ali Babacan'ı karşı karşıya getiren konut kredisi faizlerinin vergi matrahından indirilmesi konusunda görüş birliği sağlanamadı. Babacan, teşvikin kaldırılmasına ilişkin değişiklik önergesi hazırladı.

Ankara, konuyu devletin vergi kaybı boyutunda ele almaya çalışırken, halk yeni yasanın kendisini konut sahibi yapıp yapamayacağını merak ediyor. Emlakçılar mevcut faiz oranlarıyla konut edinmenin 'pek de akıllıca' olmadığını, ilk etapta konut fiyatlarında artış bekleneceği için kiraların da yükselmesinin gündeme gelebileceğine dikkat çekiyor. Yasa, vergi teşviki konulması durumunda orta ve üst gelir grupları için avantajlı olsa da dar gelirlilerin kira öder gibi konut sahibi olması yine hayal olacak. Zira, sistemden yararlanabilmek için bulunan konut bedelinin en az yüzde 25'inin bu dar gelirlinin cebinde olması gerekecek. Dolayısıyla, dar gelirli bu sistemle de konut sahibi olamadığı gibi kiraların artması halinde de ayrı bir darbe yemiş olacak.

Tasarının Meclis Genel Kurulu'ndaki görüşmelerine dün başlandı. Temel kanun olarak görüşülecek tasarının kısa sürede yasalaşması bekleniyor. Maliye Bakanı Unakıtan, Meclis'te gazetecilerle sohbet ederken, sorular üzerine vergi teşvikine sıcak bakmadıklarını daha önce açıkladıklarını söyledi. 'Mortgage' ismini sevmediğini ve ismin değiştirilmesi konusunda önerileri olduğunu kaydeden Unakıtan, "Tut-Sat, Tutulu Satış gibi isimleri de beğenmedim. İpotekli Konut Finansmanı Sistemi diye ifade ediliyor. Ama bu da çok uzun. Buna yeni bir isim bulmamız lazım. Arkadaşlar araştırıyor" diye konuştu.

AKP Grup Başkanvekili Faruk Çelik de Meclis'te sorular üzerine, Babacan'ın tasarıda yer alan vergi teşviki uygulamasının çıkarılması için önerge hazırladığını anımsattı. Çelik, "Bu konu sayın Abdüllatif Şener'le görüşülecek. Ona göre karar verilecek. Ayrıca TOKİ'nin yapım aşamasındaki konutlara da sisteminin uygulanması yönünde isteği var. Çünkü özel sektör için bu imkân var. TOKİ de aynı kapsama alınmak istiyor" diye konuştu.

'Bu faizle bu iş zor'

Sektörün içinden bir kişi olarak tasarıyı değerlendiren Ankara'nın tanınmış emlak müşavirlerinden Salim Taşçı, sistemin işleyebilmesi için enflasyon ve faizin düşmesi gerektiğini vurguladı. İpotekli konut finansmanı sistemini balığa, düşük enflasyon ve faizi de suya benzeten Taşçı, "Havuzda su olmazsa, balık yaşayamaz" dedi.

ABD'de faiz uygulaması

Dünyada sistemi en iyi ABD ve İngiltere'nin uyguladığını, ABD'de, satın alınan evde kendisi oturursa yıllık yüzde 4.5, kiraya verirse yüzde 5 faiz uygulandığını anlatan Taşçı, Türkiye'de ise geçen yıl aylık faizin yüzde 1'e indiği dönemde dahi ön komisyon, ekspertiz vs masraflarıyla faizin yüzde 14.4'e geldiğini vurguladı.

Salim Taşçı, şu anda ise en düşük banka faizinin yüzde 1.40 seviyesinde olduğuna dikkat çekerek, süz konusu faiz seviyesinin sistemin başarısını olumsuz etkileyeceğini söyledi.

'Uzun vadeden kaçının'

Halen konut almak için 400 bin kişi tarafından kullanılan kredinin konut kredisi değil, ihtiyaç veya tüketici kredisi olduğunu savunan Taşçı, gerçek konut kredisinin sistem uygulanmaya başladığında söz konusu olacağını belirtti. Yeni sistemde halen 5-10 yıl olan kredi vadelerinin uzamasının beklendiğini vurgulayan Taşçı, ancak mevcut faiz oranlarıyla tüketicilerin uzun vadeden kaçınmaları tavsiyesinde bulundu. Yeni sistemde konut kredileri değişken faizli, sabit faizli ya da her ikisini de kapsayacak şekilde alınabilecek. Taşçı, ekonominin dalgalı yapısına dikkati çekerek, tüketicinin değişken faizden kaçınması gerektiğini savundu. Taşçı, "Değişken faizde, enflasyon ani yükselirse banker faciası gibi, konut faciası yaşanır" dedi.

'Fiyatlarda sanal artış olur'

Taşçı, Ankara emlak piyasasından hareketle, ev almak isteyenlerin yeni sistemi beklemesine gerek olmadığını, çünkü geçen yıl aşırı şişen fiyatların üzerindeki köpüğün kalktığını savundu. Taşçı, yasa çıktığında fiyatlarda bir süre sanal artış yaşanacağına da dikkati çekerek, evi yasa çıkmadan almanın daha doğru olduğunu söyledi.

'İnşaatta kayıt dışı azalacak'

Sistemin iyi işlemesi halinde konut sektörünün canlanması ve bu canlılığın mobilyacısından, beyaz eşya üreticisine kadar 300 dolayında sektörü olumlu etkilemesi bekleniyor. Gecekondulaşmanın ve kalitesiz yapılaşmanın önlenmesi konusunda da sistemin otokontrol mekanizmasını devreye sokacağı tahmin ediliyor.

En önemli etkinin ise, kayıt dışılığın yoğun olduğu inşaat sektörünün kayıt altına alınmasını sağlama konusunda görüleceği belirtiliyor. 150-200 bin YTL tutarındaki konutların değerini 15-20 bin YTL olarak gösterme dönemi sona erecek. Bankalar kredi kullandıracakları konutun gerçek değerinin tapuda gösterilmesini isteyecekler. Bu da konut sektörüyle birlikte tüm inşaat sektörünün kayıt altına alınmasını ve böylece bir yandan devletin vergi gelirlerinin, bir yandan da belediyelerin emlak vergisi gelirlerinin artmasını sağlayacak.

Bankalar ve diğer konut kredisi kullandıran finansman şirketleri, krediler karşılığı aldıkları ipotekleri karşılık göstererek yurtiçi ve yurtdışı fonlardan konut finansmanı için yeni kaynak sağlayabilecek. Böylece, özellikle gelişmiş ülkelerdeki durağan emeklilik fonları Türkiye'ye çekilerek konut yapımı finanse edilebilecek.

'Ev sahibi olma eğilimi artar'

Sistemin uygulanmaya başlamasıyla ilk etapta konut fiyatlarında bir artış bekleniyor. Konut fiyatlarındaki bu artışın kira fiyatını da yukarı itmesi kaçınılmaz olacak. Ancak, faizlerin düşüp, vadelerin uzamasıyla birlikte kredi taksidiyle aylık kira giderleri arasındaki fark azalacağı için, kirada oturmak yerine ev sahibi olma eğiliminin artacağı, bunun sonucunda da uzun vadede kira fiyatlarının dengeye kavuşacağı tahmini yapılıyor.

Ayıplı konutta sorumluluk

TBMM gündemindeki yasa tasarısına göre, bankalar kredi kullandırdıkları konutun kusurlarından bir yıl süreyle sorumlu olacak. Oysa müteahhit ve bankaların şu anki sorumluluk süresi beş yıl. Türkiye'nin kalitesiz konutlardan kurtulabilmesi için beş yıllık sürenin bir yıla indirilmesi değil, bilakis 10-15 yıllık sürelere çıkarılması gerektiği belirtiliyor.

Eksper kim olsun?

Tasarının diğer eksiği de ekspertizlik müessesesini yeterince güçlendirmemesi. Türkiye'de şu an bir kişinin imzasına dayanarak ekspertiz raporu hazırlanıyor. ABD'de bu rapor, emlak müşaviri, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi, mimar, su tesisat uzmanı, kimya mühendisi (ahşap bölüm için) gibi farklı uzmanlık alanlarından kişilerden oluşan komisyon hazırlıyor.

Sistemin önemli bir riski ise, finans ve müteahhitlik kesiminin yasa sonrası tüketicilerden gelecek talebi fırsata dönüştürerek, fiyatları aşırı şişirmesi olarak görülüyor. Fiyatı aşırı yükselmiş konut sektörüne kredi sağlayan finans kurumları, fiyatların durgunluğa girdiği ya da düştüğü ortamlarda kredileri tahsil etmekte zorlandıkları için iflasın eşiğine gelebiliyorlar. Aşırı şişen fiyatlardan aldığı ev için yüksek faizli kredi kullanan tüketicilerin de en ufak bir ekonomik dalgalanmada ödeme güçlüğüne düşmesi söz konusu olabiliyor.

Büyütmek için tıklayınız

Birikimi olan için sorun yok

İpotekli Konut Finansmanı Sistemi'nde finansman şirketleri, yeni kaynak kullanımı sırasında konut ipoteklerinin yüzde 75'lik bölümünü teminat olarak gösterebilecek. Bu nedenle uygulamada, bankalar ve diğer finansman şirketlerinin 100 bin YTL tutarındaki bir konutun en fazla 75 bin YTL'lik bölümü için kredi kullandırması, kalan 25 bin YTL'lik bölümünü alıcının karşılamasını istemesi bekleniyor.

Bu durumda birikmiş parası olmayanların ev sahibi olması yeni sistemde de zor görünüyor.

Ankara'da konut değeri 80-90 bin YTL olan bölgelerde kiralar 450-550 YTL, konut değeri 120-150 bin YTL olan bölgelerde ise kiralar 650-800 YTL dolayında seyrediyor. Aylık hane geliri 2 bin YTL olan bir aile 550 YTL kira ödemektense 90 bin YTL'lik bir evi almak istediğinde en az 22 bin 500 YTL'lik birikime sahip olması gerekiyor.

Yasa çıkınca faiz oranları otomatik olarak düşmeyecek. Faiz düşüşünü, halen yüzde 10 seviyesindeki enflasyonun yıllık yüzde 2-3 seviyelerine düşmesi sağlayacak.

Bu durumda, 22 bin 500 YTL birikimi olan bir ailenin 90 bin YTL'lik evi alabilmek için kalan 67 bin 500 YTL tutarında krediyi mevcut koşullarda aylık yüzde 1.53 faizle kullanması halinde;

20 yıl vadede aylık ödeme 1.182 YTL.

10 yıl vadede aylık ödeme 1.334 YTL.

5 yıl vadeyle kullandığında aylık 1.813 YTL ödemesi gerekecek.

Değeri 150 bin YTL olan bir evde 800 YTL kira ödemekte olan ve aylık hane geliri 4 bin YTL olan bir ailenin ise öncelikle 37 bin 500 YTL birikmiş parası bulunması gerekiyor.

Kalan 112 bin 500 YTL tutarındaki para için aynı faiz oranıyla kredi çektiğinde ise 20 yıl vade için ayda 1.970 YTL,

10 yıl vade için ayda 2 bin 223 YTL.

5 yıl vade için de 3 bin 22 YTL kredi taksiti ödemesi gerekecek.