İkinci el konutta fiyatlar dibe vurdu
Emlak piyasasında 2006 Mayıs'ında döviz piyasasındaki dalgalanmayla başlayan durgunluk, kış mevsiminin de etkisiyle iyice derinleşti. İkinci el piyasada alım satımların bıçak gibi kesildiğini belirten emlak uzmanları, "2006'nın ortasından itibaren fiyatların köpüğü alındı. Fiyatlar ikinci elde yüzde 30, yerine göre yüzde 50 oranında geriledi. Piyasaya çeki düzen geldi" diyorlar.
Durgun piyasanın, ciddi alıcı için fırsat oluşturduğunu belirten uzmanlar, "Cebine 70 bin YTL koyan, 100 bin YTL'lik daireyi alır, şimdi emlak almanın tam sırası" görüşünde birleşiyor.
İnşaatı devam eden projelerdeki konutlar ise 2006 yılının mayıs ayından beri zam görmedi. 2006 yılının yaz sezonunu eski fiyatlarla geçiren inşaat şirketlerinden bazıları satış yapabilmek için konut kredisi faiz oranlarının altında kendi imkânlarıyla taksit yaparken bazıları da bankalarla anlaşarak müşterilerinin kullandığı konut kredisi faizlerinin bir kısmını üstlendiler. Şirketlerin bir kısmı da çeşitli promosyonlarla satışları artırmanın yolunu arıyor. Daha önce ev alana plazma TV, beyaz eşya ve otomobil veren inşaat şirketleri, şimdi de kredi masraflarını üstlenmek, projeye özel düşük faizli kredi kullandırmak, ev alanların çocuklarının eğitim masrafını karşılamak gibi özendirici kampanyalar düzenliyorlar.
Nakit akışı zayıf olan ve sat-yap tarzı çalışan küçük şirketlerin ise vadesi gelen çek ve senetlerini ödeyebilmek için konut fiyatlarında önemli oranda iskonto yaptığı söyleniyor.
'Seçimler durgunluğu pekiştirecek'
Seçim ortamının durgunluğu pekiştireceğini belirten bazı konut üreticileri 2007'yi kayıp yıl ilan ederken, bir kısım üreticiler de durgunluğun krize dönüşeceğini, yabancı fonların Türkiye'deki konut projelerini ucuza kapatmak için hazırlık yaptıklarını vurguluyor.
İyimserliğini koruyan konut üreticileri ise piyasada olağanüstü bir durgunluk olmadığını, 2007'yi kayıp yıl olarak görmediklerini ve seçim ortamına rağmen yabancı fonların ilgisinin devam etmesinin piyasadaki iyimserliği artırdığını kaydediyorlar.
'Emlakta balon patladı'
Salim Taşçı (Taşçı Emlak'ın sahibi)
"Emlak piyasasında balon patladı, fiyatlar gerçek rayicine geldi. Çünkü köpük oluşmuştu. O köpük alındı. Emlak almanın şimdi tam zamanı. Piyasada maket, makyaj ve köpük vardı. Özellikle sat-yap şeklinde çalışanlarda maketten başka bir şey yoktu. Şimdi piyasa satılık konut kaynıyor. 100 tane satıcı varsa piyasada 10 tane alıcı var. 250 bin YTL'lik daireler 180 bin YTL'ye satılmaya çalışılıyor. Gerçek alıcılar için fırsat dönemi başladı. Ancak kelepirciler de piyasaya girdi. Onlar şimdi ucuza kapattıklarını daha sonra piyasa açılınca yüksek fiyattan satacaklar."
'Sat - yapçı şirketler çok zor durumda'
Sabri Ateş (İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı)
"Seçimler ve hükümet kurma sürecinde 2007 kaybedilmiş bir yıl. Eskiden bodrum katları bile çok yüksek fiyatlara satılıyor, kiraya veriliyordu. Şimdi cüzi ücretle bile kiracı bulunamıyor. Mal sahiplerinin de aklı başına geldi. Fiyatı bu, ister al ister alma devri kapandı. Daha önce 100 bin YTL'den bir kuruş aşağı inmeyen inşaat firmaları, şimdi nakiti görünce 70 bin YTL'ye satıyorlar. Her kriz dönemi, alıcı için fırsattır. Şimdi emlak almanın tam zamanı. İşler daha da sıkışacak. Büyük şirketler hariç 2006'nın ilk yarısına kadar piyasaya giren sat-yapçılar şimdi zor durumda."
'2007'yi kayıp yıl olarak görmüyorum'
Haluk Sur (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği Eski Başkanı)
"Gayrimenkul sektörünün geleceği iki seçime bağlı gibi görünse de 2007'nin kayıp yıl gibi algılanması yanlış olur. Cumhurbaşkanlığı seçiminde kamuoyu vicdanını tatmin edecek, toplumun büyük bir kısmının olurunu alacak bir isim ortaya koyabilirsek, arkasından gelecek genel seçimin sorun olacağını zannetmiyorum.
Çünkü konut ihtiyacı devam ediyor. Durgunluğun sebepleri dönemsellik, faizlerin nispeten yüksek oluşu ve üst gelir grubuna hitap eden konutlarda arz fazlası oluşması. Orta ve alt gelir grubundaki konut ihtiyacını talebe çevirebilirsek, 2005'i aramayız."
'2007 yatırım yılı'
Ahmet Rauf Saatçi (Century 21 Türkiye Genel Müdürü)
"Konut talebi beklentilerle doğru orantıda devam ediyor. 2006'nın son 6 ayı itibariyle 2007'de fiyatların çok artmayacağı görülüyor. 2007 gayrimenkul sektörü için 'yatırım yılı' olacak. Zaman zaman bu tip dalgalanmaların olması gayet normal. Çünkü gayrimenkul sektörü ekonomiden, gündemdeki olaylardan ve hatta politikadan oldukça kolay etkilenir."
'Piyasa tedbirli'
Nazmi Durbakayım (Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı)
"Konut piyasasında olağanüstü bir durgunluk olduğunu söyleyemeyiz. Piyasanın bugünkü durumunu, 2005 yılındaki hareketli günlerle karşılaştıranlar, şu an durgunluk olduğunu belirtiyorlar. Ancak bu her yıl olduğu gibi mevsimsellik etkisiyle ortaya çıkan bir durum.
Önümüzdeki iki seçimin yaratabileceği olası durgunluk ise borsacı deyimiyle satın alındı. Yani herkes ortaya çıkabilecek durumlara karşı tedbirini aldı, korkacak bir şey yok. İnsanlar 2007'de faiz oranlarının düşmesine yönelik bir beklenti içinde, Seçimlerin ardından faizler biraz daha düşecek. Kredi talebi canlı olacak. İyi planlanmış projelere olan talep artacak. Satışlar devam edecek. Çünkü ihtiyaç had safhada. Ancak zam da yapılamıyor. Bu da bir nevi indirim."
'Son iki haftadır umutluyum'
Hakan Çağlar (Emay İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi)
"Ben iki hafta öncesine kadar 2006'nın ikinci yarısındaki durgunluğun 2007'de devam edeceğini düşünüyordum. Buna karşın olumlu gelişmeler son iki haftadır beni umutlandırıyor. Yılın ilk iki ayındaki ekonomik seyir olumlu.
Yabancı para girişi, faizlerde ve döviz kurundaki düşüş, iyi ve beklenmeyen gelişmelerdi. Bu gelişmeler doğrultusunda piyasa iyimser. Bu iyimserlik gayrimenkul piyasasına da yansıyacak. Mortgage yasası, vergi teşviğiyle çıkarsa bu iyimser hava daha da artacak ve piyasa mayıs ayında mevsimin de etkisiyle tekrar yükselecek."
'Mayıs 2006'yı ancak 2008'de yakalarız'
Mehmet Okay (Ant Yapı ortağı)
"Mayıs 2006'daki türbülans, sektörümüzde etkisini hemen gösterdi. Aylık satışlar örneğin 15 birimse 5 birime düştü ki bu satış bile bizce çok iyi. Özellikle yeni işe başlayan firmaların çok zorlandığını duyuyoruz. Bizce durgunluk, arz fazlası ya da talep azlığından çok ekonomik. Yani alıcının gelirinin artmamasına rağmen, arsa ve inşaat maliyetleri ile konut kredi faizlerinin yükselmesi, asıl sebep. Mayıs 2008'de Mayıs 2006 koşullarını yakalarız. Doğru projelerde beklenti pozitif."
'Durgunluk zamanla krize dönüşebilir'
Emin Armağan (Saros İnşaat ortağı)
"Seçim havasının getireceği siyasi huzursuzlukla birlikte emlak piyasasındaki kriz devam edecek. 2006'nın ikinci yarısından itibaren fiyatların gazını aldılar. Ancak yeterli değil. Biraz daha iskonto olacak. Türkiye fabrika ve otel mezarlığına döndüğünde yabancılar gelip üçte bir fiyatına bu tesisleri kapatmıştı. Şimdi de yabancı fonlar, konutları almaya geliyor. Şirketlerin kapısında bekliyorlar. "
'Yükselen faizler piyasayı çok etkiledi'
Hilmi Işıkören (Realty World Türkiye Genel Müdürü)
"Piyasadaki durgunluğun tek sebebi banka kredilerinin artması oldu. Halkımız düşük faizli uzun vadeli borçlanmayı seviyor. Mortgage süratle çıkmalı. İnşaat-emlak Türkiye ekonomisi içerisinde en çok büyüyen sektör. Durgunluğu aşmak için konuma göre doğru fiyatı ayarlamak, doğru pazarlama ve satış aktiviteleri ile sonuca gitmek gerekir. Durgunluk bu tür kampanyalarla aşılır."