Uygulamaya giren Mortgage'da risk çok ?sigorta' eksik

Gelişmiş ülkelerde Mortgage'in tek güvencesi sigorta iken, Türkiye'de uygulamaya giren konut finansmanı sisteminde, IMF'in de dikkat çektiği gibi sigortaya hemen hemen hiç yer verilmiyor.

Bir süredir okuyuculardan kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran ?mortgage? ya da bizdeki adıyla ?tutsat? sisteminde, sigorta güvencesi olup olmadığı yönünde sorular alıyorum.

İşin ilginci bu soruyu sadece okuyucu yani, vatandaş değil, Uluslararası Para Fonu (IMF) da soruyor. Kredi geri dönüşlerinde tıkanma yaşanması halinde mali sektörün bundan zarar görme ihtimali bulunduğunu belirten IMF, yasada yaptırım olmasına karşın tıkanmayı önleyecek bir sigorta sisteminin eksik olduğunu söylüyor ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'na soruyor: ?Mortgage'de ödeme sorunu çıkarsa, önlem aldınız mı??

Gerek vatandaş gerekse de IMF bu soruyu sormakta çok haklı. Çünkü Mortgage sisteminin geliştiği tüm ülkelerde sistemin tek güvencesi sigorta enstrümanları. Daha açık bir anlatımla, gelişmiş ülkelerde konut finansmanı ile sigortacılık birlikte işleyen bir sistem.

Bizde ise yasalaşan konut finansmanı, yani Mortgage, sistemine baktığımızda; Kanun'da sigorta bir-iki cümle ile geçiyor. O da şu: Mortgage yöntemi ile satın alınan konut, vade bitimine kadar sigorta ettirilecek ki, bugün de bankadan konut kredisi aldığınızda sigorta otomatik olarak banka tarafından yaptırılıyor.

Yine kanunda, ?Mortgage'den yararlananlar hayat sigortası yaptırmak zorunda? deniyor ki, aynı şekilde bugün bankadan konut kredisi kullandığınızda kredi süresi boyunca hayat sigortasını banka otomatik olarak yapıyor.

Avrupa ve ABD'de sigorta uygulamaları

Sizin anlayacağınız Mortgage'den öncesi ile Mortgage'den sonrası arasında sigorta açısından çok da büyük bir fark olmayacak; en azından kısa vadede. Kanunla getirilen tek bir fark var, onu da birazdan aşağı da anlatacağım.

Okuyucularımızın sorduğu soruya gelince, demek ki bugünkü durum çerçevesinde yeni yürürlüğe giren Mortgage sisteminden yararlanıp, konut aldığınızda zorunlu deprem sigortasını, depremin dışındaki diğer risklere karşı da konut sigortanızı ve hayat sigortasını yaptıracaksınız.

Altını bir kez daha çiziyorum, bu söylediğimiz yürürlüğe giren Mortgage Yasası çerçevesinde bugün için yapılacak ya da yaptırılacak sigortalar. Zaman içinde sisteme yönelik birçok sigorta enstrümanı devreye girecektir. ?Bunlar nelerdir?? diye soracak olursanız, Mortgage'in geliştiği ülkelerdeki örneklere bakmak gerekir. Gelin isterseniz, sırasıyla bu sigortaların ne olduğunu anlatalım:

Mortgage Koruma Sigortası: Krediyi kullanana kişinin vefatı halinde, borcun ödenememesi durumunda ipoteğin nakde çevrilme riskine karşı yaptırılan sigorta? Bu sayede konutun kalan borcu, kredi veren kuruluşa ödeniyor ve konutun tapusu, mirasçıların üzerine geçiyor. Koruma Sigortası, sakatlık durumunda da devreye giriyor ve kalan borç yine kredi veren kuruluşa ödeniyor.

Mortgage Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası: Kredi kullanan kişinin işsiz kalması, gelirinde azalma olması gibi belirli bir süre kredi taksitlerini ödeyememesi durumuna karşı yaptırılan bu sigortada, poliçede belirlenen süreler çerçevesinde kredi taksitlerini sigorta şirketi ödüyor. Bu sigorta ile, krediyi veren kuruluşun, ipoteği nakde çevirme riski ortadan kalkıyor.

Tapu Sicil Sigortası: Bu sigorta ise, kredi kullanan kişiyi değil, kredi veren kuruluşu risklere karşı koruyor. Kredi verilen konutun tapu kayıtlarının temiz olduğu ve ipoteğin nakde çevrilmesi durumunda bir sorun yaşanmayacağı teminat altına alınıyor.

Daha açık anlatımla; kredi alan kişi eğer taksitleri ödeyemezse ve bu yüzden de konutun nakde çevrilmesi gündeme gelirse, işte bu satış sırasında tapu kayıtlarında önceden gözden kaçan ya da belirlenemeyen yasal engeller, sahtecilik gibi durumlara karşı Tapu Sicil Sigortası yaptırılıyor. Sigorta bir anlamda ipoteğin nakde çevrilmeme riskini karşılıyor.

Değer Kaybı Sigortası: Burada da kredi veren kuruluşun riski sigorta kapsamına alınıyor. Kredi karşılığında ipotek ettirilen konutun, ipoteğin nakde dönüştürülmesi sırasında, değerinde bir düşüş yaşanırsa, sigorta devreye giriyor.

Sistemin yapısı gereği risk oranı yüksek

Buraya kadar saydığımız sigorta enstrümanları ABD ve Avrupa'da Mortgage sistemi ile uygulanan sigortalardan sadece birkaçı.

İşin aslını isterseniz sistemin geliştiği ülkelerde olası riskleri ki, gerek yurtdışında gerekse de Türkiye'de sistemin yapısından dolayı riskin gerçekleşme ihtimali çok fazla, garanti altına alan birçok sigorta çeşidi buluyor. Biz sadece temel olanlarını örnek olarak aldık.

Temel olanlarını aldık çünkü, genel olarak dünyadaki uygulamalara baktığımızda; kredi kullanan kişinin iş görememezliği, hastalığı, işsizliği, vefatı gibi durumlarda kredi taksitlerinin ödenememesi, konutun tapu kayıtlarından dolayı ipoteğin nakde çevrilmesinde yaşanan sorunlar ki, -bu durumun Türkiye için çok yaygın olduğunu kabul etmemiz gerekiyor- en fazla karşılaşılan riskler olarak görülüyor.

Türkiye'de ise yeni yürürlüğe giren Mortgage'de maalesef bu risklere karşı hem kredi veren kuruluşları hem de kredi kullananları koruyan bir sigorta sistemine yer verilmiyor.

Yasaya göre finansman kuruluşu, konut kredisini ödeyemeyen tüketicinin sadece krediye konu olan konutunu nakde çevirebiliyor veya konutu haczedebiliyor. Ancak kredi veren kuruluşun risklerine karşı ise esaslı bir güvence yasada görülmüyor. Yani bir anlamda oluşabilecek riskler, sistemin içinde çözülmeye bırakılmış durumda.

İşte IMF'in dikkat çektiği ve uyarıda bulunduğu nokta da burası.

Önümüzdeki dönemde yeni sigorta enstrümanları çıkacak

Yine söylüyorum, Konut Finansmanı Kanunu'nda bugün için sigorta sistemine yer verilmemesi, bundan sonra da yer verilmeyeceği anlamına gelmiyor.

Keza yasa da, ?Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği'nin, görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir? maddesi yer alıyor.

Bu da gösteriyor ki, önümüzdeki dönemde Avrupa ve ABD'de olduğu gibi bizde de Mortgage sistemine yönelik değişik sigorta enstrümanları uygulanmaya başlayacaktır.

Bildiğim kadarıyla da hem Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği ile Hazine Sigortacılık Genel Müdürlüğü Mortgage konusu gündeme geldiğinden beri sistemi destekleyecek sigortalar konusunda çalışmalar yapıyor.

Ancak şunu da belirtmekte fayda var, Mortgage ile ilgili çıkacak tüm sigorta ürünleri, yasada zorunlu olarak yer almadığı için, isteğe bağlı olarak yapılacak. Daha açık anlatımla isteyen kişi bu sigortaları yaptıracak; istemeyen, ?gerek yok, bir de sigortaya para mı ödeyeceğim zaten konut için kredi ödüyorum? diyenler yaptırmayacak.

Sigorta işlemleri BSMV'den muaf tutuldu

Gelelim yukarıda bahsettiğim Konut Finansmanı Sistemi Yasası'ndaki sigorta ile ilgili yapılan tek olumlu düzenlemeye...

Mortgage Yasası henüz tasarı halindeyken sigorta sektörünün üzerinde durduğu iki husus vardı. Bunlardan biri sigorta işlemlerinin Mortgage kapsamında yapılıyor olması nedeniyle, Banka ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) kapsamı dışında tutulmasıydı.

Diğeri ise, yine Mortgage kapsamında yaptırılacak hayat sigortalarında Veraset İntikal ve Gelir Vergileri Stopajı uygulanmasının kaldırılmasıydı. Bunun da nedeni Mortgage uygulaması çerçevesinde hayat sigortası yaptırıldığında yüksek oranda Veraset İntikal Vergisi doğacağı, bu nedenle de kredi kullanan kişinin borcunun tamamen karşılanamayacağı endişesiydi.

Yasalaşan Konut Finansmanı Kanunu'nda ise sadece, tüm sigorta işlemleri BSMV'den muaf tutuldu. Hayat sigortaları üzerinden alınan Veraset İntikal Vergisi'nde ise bir değişiklik yapılmadı.

Evet, Mortgage sisteminin sigorta boyutu böyle. Bundan sonra Mortgage sistemine yönelik sigorta enstrümanları çıkartma konusunda top, Hazine ile sigorta sektöründe.

Niye yalan söyleyeyim, sisteme yönelik ne kadar geniş yelpazede sigorta ürünü çıkartılırsa çıkartılsın, zorunlu olmadığı müddetçe, uygulanabilirliği konusunda ciddi endişelerim bulunuyor.