Önalım Hakkı Değişti. Süre kısaldı, bedel yatırma şartı netleştirildi

Memurlar.net'in 247 sıra sayılı Kanun Teklifi'ne eklenen maddeler üzerinde yaptığı değerlendirmeye göre, 4721 sayılı Medeni Kanun'un 733 ve 734'üncü maddelerinde değişikliğe gidilirken, yeni hükümler için geçiş maddesi de kabul edildi.

Cebri satışlarda önalım hakkı yine kullanılamayacak

Kabul edilen 38'inci maddeyle, Medeni Kanun'un 733'üncü maddesinin birinci fıkrası yeniden düzenlendi. Buna göre;

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile
• cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda

önalım hakkının kullanılamayacağı hükmü açık biçimde kanun metnine işlendi.

ÖNALIM HAKKINDAKİ SÜRE 2 YILDAN 1 YILA DÜŞÜRÜLDÜ

Aynı maddede yer alan önemli bir diğer değişiklikle, önalım hakkının kullanılabileceği azami süre iki yıldan bir yıla indirildi. Böylece satıştan sonra uzun süre belirsizlik yaratıldığı yönündeki eleştirilerin önüne geçilmesi amaçlandı.

Rayiç bedeli hakim belirleyecek, para yatırılmazsa tescil olmayacak

Kanun Teklifi'ne eklenen 39'uncu maddeyle, Medeni Kanun'un 734'üncü maddesinin ikinci fıkrası tamamen değiştirildi.

Yeni düzenlemeye göre:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenecek,
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olacak,
• Bu bedel yatırılmazsa, önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemeyecek,
• Yatırılan bedel ise kararın kesinleşmesiyle birlikte nemalarıyla birlikte hak sahibine ödenecek.

Bu düzenleme ile uygulamada sıkça yaşanan "bedel yatırılmadan dava sürdürülmesi" tartışmalarının sona erdirilmesi hedefleniyor.

Geçmiş satışlar ve davalar için geçiş hükmü getirildi

40'ıncı maddeyle Medeni Kanun'a eklenen geçici madde uyarınca;

733'üncü maddede yapılan değişiklikler, yani önalım hakkındaki 2 yıllık sürenin 1 yıla düşürülmesi hükmü, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmayacak. Bu satışlar bakımından eski hükümler geçerli olacak.

734'üncü maddede yapılan değişiklikler ise, yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanacak.

Bu yönüyle geçici madde, hem kazanılmış hakları koruyan hem de usule ilişkin düzenlemeleri derhal uygulayan karma bir yapı içeriyor.

Önalım hakkı nedir, sadece tarlalarda mı olur?

Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla o payı satın alma önceliği tanıyan kanuni bir haktır.

Sadece tarla ve arsalarda mı geçerli? Hayır. Önalım hakkı; Tarla, Arsa, Konut, İş yeri, Bağ, bahçe gibi paylı mülkiyete tabi tüm taşınmazlar için geçerlidir. Uygulamada daha çok tarla ve arsa satışlarında gündeme gelmesi, bu taşınmaz türlerinde paylı mülkiyetin yaygın olmasından kaynaklanmaktadır.

Hangi durumlarda önalım hakkı kullanılamaz?

Kanuna göre önalım hakkı;

• Cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda (icra, mahkeme satışı),
• Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda,
• Paydaşlar arasında yapılan satışlarda,
• Bağış, trampa, miras intikali gibi satış niteliği taşımayan işlemlerde

kullanılamaz.

İşte TBMM Genel Kurulunda dün kabul edilen önergeler

Görüşülmekte olan 247 sıra sayılı Kanun Teklifi'ne aşağıdaki maddenin eklenmesini ve diğer maddelerin buna göre teselsül ettirilmesini arz ve teklif ederiz.
"Madde 38- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde ve dördüncü fıkrasında yer alan 'iki yıl' ibaresi 'bir yıl' şeklinde değiştirilmiştir.

'8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.'

Görüşülmekte olan 247 sıra sayılı Kanun Teklifi'ne aşağıdaki maddenin eklenmesini ve diğer maddelerin buna göre teselsül ettirilmesini arz ve teklif ederiz.

"MADDE 39- 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
'Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.'"

Görüşülmekte olan 247 sıra sayılı Kanun Teklifi'ne aşağıdaki maddenin eklenmesini ve diğer maddelerin buna göre teselsül ettirilmesini arz ve teklif ederiz.
"Madde 40- 4721 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
'GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.'"