Dikkat! Maket konutzede olmayın
Konut sektöründe dört yıl önce başlayan canlılık ve talep patlaması ilginç satışları da beraberinde getirmişti. Sadece maket üzerinden satışı gerçekleştirilen konut projeleri bile oldu. Ancak uzmanlar, bu durumun 1970'li yıllarda yaşanan kooperatifzeler gibi yeni konutzedeler yaratabileceği uyarısında bulunuyor.
Son yıllarda yaşanan gayrimenkul hareketliliği, konutu daha da cazip bir yatırım alanı haline getirdi. Gayrimenkul sektöründe hareketliliğin üst noktada olduğu 2005 yılında, Türkiye'de günde 2 binin üzerinde emlak satıldı. Özellikle büyük şehirlerde mevcut taşınmazların yanı sıra, yeni üretilecek olanlar bile henüz proje aşamasındayken tükendi.
Bu durum inşaata ilgiyi hem arz, hem talep noktasında daha fazla artırdı. Sektöre, art arda yeni oyuncular girdi, arsa bulan inşaata soyundu. Özellikle İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin diğer büyük illeri şantiyeye dönüştü. Gazetelere verilen tam sayfa ilanlarla alıcı adaylarına çağrılar yapıldı. Latince isimler taşıyan, yüzme havuzlu, yeşillikler içinde, bambaşka hayatlar vaat eden yüzlerce proje maketleri gösterilerek satıldı.
Her ne kadar, "Maket daireyi sattırmaz, yalnızca ev hakkında genel bir düşünce oluşturur" dense de, bugün markalı konut inşa eden şirketlerin birçoğu 'maketten konut satma' yöntemini uygulamaya devam ediyorlar. Gayrimenkul uzmanları, bu konuda ev sahibi olmak isteyenlere; "Projeyi görmeden maketten ev satın almayın" uyarısında bulunuyorlar.
Ağaoğlu İnşaat'ın sahibi Ali Ağaoğlu, "Televizyon, buzdolabı alırken bile, servisine, marka değerine, kaç yıllık garanti verildiğine bakılıyor. Üstelik bu ürünlerin fiyatı bin YTL'yi geçmiyor. Ev alırken da aynı özen gösterilmeli. O inşaatı yapan şirketin geçmişi nedir, hangi projeleri yapmış, hangilerini teslim etmiş, o projelerde sorun çıkmış mı, insanlar memnun mu diye bakılır. İnsan yaşamının en büyük yatırımını yaparken, biraz daha araştırmacı olması gerekiyor" diyor.
Yetkililer, ayrıca önümüzdeki dönemde fınansal ve teknik altyapısı yeterli olmayan bazı inşaat şirketlerinin sektörden eleneceğini, bunun da yeni konut mağdurları yaratabileceğini ifade ediyor.
PROJELER EL DEĞİŞTİRİYOR
Peki bu durum geleceğe ilişkin nasıl riskler taşıyor? Önümüzdeki döneme talep yaratılmadan inşa edilen konut projelerinin tamamlanamama veya el değiştirme olasılığı var mı? İşte geçtiğimiz günlerde, bu türden sorulara yanıt olabilecek bir gelişme yaşandı.
Başbakanlık Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) iştiraki Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığ (GYO) hasılat paylaşımı yöntemiyle ihaleye çıkardığı Bahçeşehir'deki 52 bin 994 metrekarelik arsasının ihalesini geçen yılın Nisan ayında Ekşioğlu İnşaat-Gürbüz İnşaat ve Kare İnşaat ortak girişim grubu kazanmışa. Üçlü grup bu ihaleyi 216 milyon YTL toplam hasılat ve yüzde 41 idare payı teklifi ile kazanmıştı. Ne var ki; ihaleyi kazanan bu üçlü konsorsiyum, projeyi devretmek veya ortak almak için gazetelere boy boy ilanlar verdi.
Yapılan pazarlık sonucunda proje, 250 milyon YTL karşılığında geçtiğimiz günlerde el değiştirdi. Projenin yeni sahibi ise Kuzu İnşaat oldu. Kuzu İnşaat'ın Bahçeşehir'de Spradon Evleri, Spradon Kuleler ve Spradon Teras Evler olmak üzere üç ayrı konut projesi bulunuyor. İrili, ufaklı bu türden devir için arayışta olan müteahhit sayısı artıyor.
Bahçeşehir'de daha önce de bir proje el değiştirmişti. AA Grup-Demirkaya ve Mehmet Çelik'in TOKİ'den ihaleyle aldığı ve adı Başkaşehir konulan bu projeyi, Yapı Endüstrisi devralmıştı.
MAKETTEN EV ALMAYIN
Son dönemde maketten ev alan tüketicilerden gelen yoğun şikayetler, tüketici derneklerini de harekete geçirdi. Tüketicileri Koruma Demeği (TÜKODER) Genel Başkanı Fikri Karagöz, maketler üzerinden yapılan hayali ev satışları konusunda ev sahibi olmak isteyenleri uyardı.
Derneğe eskiden bu yönde 3-4 şikayet başvurusunun olduğunu söyleyen Karagöz, şimdi ise şikayet sayısının ayda 30-40 adet olduğunu ifade ederek, şöyle devam ediyor: Son dönemde derneğimize baş vuran vatandaşlar, 350 YTL'den başlayan taksitlerle kira öder gibi ev sahibi olun ilanlarından hareketle, bir miktar peşin geri kalanı 60-120 ay vade ile ödemeleri koşuluyla inşaat şirketleriyle sözleşme imzaladıklarını iletiyorlar. Ancak kendilerine verilen taahhütlerin yerine getirilmemesi üzerine, sözleşmeden dönmek, ödedikleri peşinat ve imzaladıkları senetleri geri almak istediklerinde, kendilerine güçlük çıkarıldığını belirtiyorlar".
Yetkilileri tüketicilerin kandırılmasına izin vermemeleri konusunda uyaran Karagöz, "Aksi takdirde konut mağdurları oluşturulacak" diyor.
Maket üzerinden konut satın alanlardan bazılarının üzücü sonuçlar aldığı söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, konut almak isteyenlere kritik uyarılarda bulunuyor; "Bitiş tarihi çok önemli. Eğer, imzalanacak satış sözleşmesinde yeterli cezai yaptırım yoksa, alıcı mağdur olur. Ev bitmez, teslimi gecikir, siteyse ortak alanlar bitmez, konutun içinde mutfak-banyo yarım bırakılır. Tüm bunlar için kesin şekil ve koşula bağlanmalı, cezai hüküm konulmalı."
Konut satışlarında 2004'ten bu yana gözlenen yüksek ilgi nedeniyle, inşaat projesine el atan şirket sayısında ciddi bir yükseliş oldu. Hatta, geçmiş sayılarımızda kendi gayrimenkullerini 'konut projesi'ne dönüştüren çok sayıda şirket, işadamı haberlerine de yer verdik. Ali Ağaoğlu, "Bu işi bilen, bilmeyen herkes inşaatçı oldu" diyerek bu tabloyu eleştiriyor.
İdeal Yaşam Alanları Yönetim Kurulu Başkanı Oğuz Soydan da, bir süreden beri geçerli olan yapıyı tehlikeli buluyor. Soydan, "Daha arsayı, talebi yaratmadan projeyi maketten pazarlamaya çalışıyorlar. Bu yöntemin risk taşıdığı da ortada" diyor.
"HAYAL KIRIKLIKLARI YAŞANABİLİR"
Erdal Eren / Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı
Ağırlıklı olarak ihtiyaç sahiplerinden çok uzun yıllardır paralarını menkul değerlerle çalıştıran yatırımcıların yoğun ilgisiyle büyüyen, hatta çok şişen bu sektörde Vap-sat deyimi, 'sat-yap' şekline döndü. Bu gibi fırsatı kaçırmama, kısa zamanda çok kazanma ve furya davranışlarının hepsinde hayalkırıklığı yaşama riski hep vardır. Geçmiş dönemlerde yaşanmış bankerzede, dövizzede olaylarında yaşananlardan sonra bir kısım konutzedenin oluşması ihtimali, tabii ki var."
"ÜZÜCÜ OLAYLAR YAŞANABİLİR"
Serdar İnan / İnanlar İnşaat Yön. Kurulu Başkanı
Zaten satışa sunulan malların hızla satılması, piyasaya bu kadar yeni ve acemi oyuncunun girmesini teşvik etmiş durumda. Bunun devamı, piyasada şu anda bir alabora durumu söz konusu. Yapan kaça satması gerektiğini tam bilemiyor, alan almalı mı, yoksa beklemeli mi?' tam çıkaramıyor. Ayrıca bu belirsizlik ortamı, yeni oyuncuların daha çok hata yapmasına neden oluyor. Malesef yakında pek çok üzücü durum ile karşılaşabiliriz. Ancak piyasa genelde işini doğru, iyi yapana yeni imkanlar yaratır durumda."
"KAT İRTİFAK TAPUSUNU ALIN"
Erdoğan Bayraktar / TOKİ Başkan
Yeterli deneyimi olmayan şirketler, maliyet hesaplarını, risk faktörlerini de iyi hesaplayamıyor. Bu hesaplamayı yapmadığı için öz kaynakları da, riskleri karşılama yeterliliğinden yoksun olabiliyor. Yine dikkat edilen bir husus, üzerinde konut yapılacak olan arsanın firmaya ait olup olmadığı ve imar durumu. İnşaatı tamamlanmamış bir konut için kat mülkiyeti alınamaz ama kat irtifakı alınabilir. Bu yüzden, vatandaşların proje aşamasında konut alırken, sözleşmeyle birlikte mutlaka kat irtifak tapusunu alması ve sözleşmeyi tapuya tescil ettirmesi gerekiyor.
Ekonomist