Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Şartı 1 Eylül 2023 itibariyle geliyor...

Konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 yıl daha uzatılmasını ve Kira Tespit Davalarında 1 Eylül 2023 itibariyle getirilen zorunlu Arabuluculuk uygulaması hakkında Spk Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Hasan TAN değerlendirmesini sunuyoruz.

-Merhaba Hasan Bey, hoş geldiniz.

-Merhaba , hoş bulduk, teşekkür ederim.

-Hasan Bey, konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemesi hakkında bilgi verir misiniz ?

Ülkemizde son dönemdeki enflasyonun artışı ve ekonomik sebeplerle ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçebilmek adına TBMM Genel Kurulunda 08.06.2022 tarihinde kabul edilerek 11.06.2022 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile kira artış oranında bir "üst sınır %25 olarak " belirlendi.Kanun değişikliğinden önce konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılında TÜFE kapsamında 12 aylık ortalama nezdinde değişim oranını geçmemek koşulu ile geçerliydi. Bu noktada kira artış oranının tüketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanmaktaydı.
Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25'lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirilmiş olup , işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilmektedir.

- Hasan Bey, konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemesinin 1 yıllık uygulamadaki etkileri neler oldu ?

- Enflasyonun artmakta olması sebebiyle kiracı-mal sahibi uyuşmazlıkları hat safhaya ulaştı. Enflasyondaki artışın yanı sıra, talepte yaşanan artış, konutlardaki kira fiyatlarının artmasına sebep olmakta. Ülkemizde 2022 yılında açılan ve devam eden kiralananın tahliyesi kapsamında 42 bin 31, icra tarafında kiralananın tahliyesi kapsamında 27 bin 232 ve kira kapsamında 26 bin 540 dava bulunuyor.

11 Ocak 2023 tarihli www.uzmanraporu.org adlı internet sayfamızda ' Yeni -geçici- konut kira düzenlemesi kime yarar ? ' başlıklı yazımda:

Resmi enflasyon oranının yüzde 70, ev sahiplerinin geçinme maliyetlerinin /enflasyonunun yüzde 100'lerin, hatta gıda enflasyonunun % 150'lerin üzerinde olduğu bir ortamda kira artış oranının %25 ile sınırlandırılması ,ev sahiplerinin kira gelirinin yüzde 25 ile sınırlandırılması anlamına gelir.

Türkiye'de kira artışları , konutlarda 2019 yılından, işyerlerinde 2020 yılından itibaren TÜFE esas alınarak bir şekilde de sınırlanıyordu. Geçen ayın TÜFE'si yüzde 70'in üzerinde ancak 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 39,33'tü. Zaten mülk sahipleri, yine enflasyonun altında bir artış yapmak durumundaydılar. Şimdiyse bu oran, yüzde 39'dan 25'e çekilmiş oldu. Bunun iktisadi anlamı, mevcut kiracılara ev sahiplerinin kesesinden bir avantaj sağlanmasıdır.

Sürekli artış eğilimindeki enflasyonla ortalama TÜFE'nin 2023 yılbaşına doğru yüzde 100'leri geçebileceği , böylece kiraların hayat pahalılığını daha da fazla yaşayabileceği ve kira artışlarını karşılayamayacağı bir düzeye yükselme ihtimaline karşı yapılması mecburiyeti duyulan kira arış oranının sınırlandırılması gelir transferinin daha çok kiracı lehine yapıldığını gösteriyor.

Ev sahipleri de buna tepki olarak, bu enflasyonist ortamda kiracının evden çıkmasını istemeye, evi satmaya kadar varan tepkiler verebilir. Boş konut sahipleri için kiralık konut sahibi olmanın cazibesini yitirdiği için konutlarını satışa çıkartabilir ki bu, konut piyasasında satılık konut arzını artırırken kiralık konut arzını düşürür ve yeni kiracılar için daha da yüksek kira bedellerini , yani kira artışlarını getirir.

Özetle ; kira artışlarında bir sınırlama kiracılar ve kiracıları koruduklarını göstermek isteyenler için gerekliydi.Ancak ev sahiplerini dikkate almayan, enflasyonist ortamın-hiper enflasyon yolunda hızla artmaya devam eden %100-%150 arasındaki yaşanmakta olan enflasyon gerçekliğine uygun olmayan %25 sınırı ev sahibi-kiracı çelişkisini derinleştireceği gibi , satılık ev sayısının artmasına, kiralık ev sayısının azalmasına ve neticede kira fiyatlarının artışlarının daha fazla artmasına sebep olacaktır..'Diye yazmıştım.

Bugün (07.07.2023), güncel duruma baktığımızda 11 Ocak 2023 tarihli öngörülerimizdeki haklılığımızı görmek bizi mutlu etmese de gerçekler bunlar maalesef.

- Hasan Bey, konutlarda Kira Tespit Davaları ile ilgili olarak 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe girecek olan ZORUNLU ARABULUCUK uygulaması ile ilgili bilgi verir misiniz ?

Kira Tespit Davası, mülk sahiplerinin 5 yılı dolan kiracıları ile ilgili olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde kira değerinin güncel rayiçlerde olmasını talep etmek için açtıkları davadır.Enflasyonun artmakta olması ve konut kira artışı ile ilgili olarak geçen 1 yıllık süreçteki %25 sınırlama sebebiyle , ülkemizde 2022 yılında açılan ve devam eden kiralananın tahliyesi kapsamında 42 bin 31, icra tarafında kiralananın tahliyesi kapsamında 27 bin 232 ve kira kapsamında 26 bin 540 , Kira tespit davası kapsamında 80.000 dava bulunuyor.Ekonomik gerçekleri dikkate aldığımızda önümüzdeki 1 yıllık süreçte başta Kira tespit davaları olmak üzere dava dosyalarında artışların olacağını düşünüyorum.Tam da bu sebeple Kira Tespit Davaları ile ilgili olarak 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe girecek olan ZORUNLU ARABULUCUK uygulaması getirildi. Burada maksat, kiracı ve ev sahibinin Arabulucu nezaretinde yapacakları görüşmede mümkünse ortak bir noktada / kira değerinde anlaşmalarıdır.Bu mümkün olduğu kadar dava sayısı azalacak,sorun bir an önce çözüme kavuşturulacak.Arabuluculuk sürecinde ev sahibi veya kiracının taşınmazlarının kira değeri ile ilgili olarak , bizlerden alabileceği Uzmanraporu / Kira Raporu ile sorunun çözümünde anlaşma sağlanabileceğini düşünüyorum.

Konu ile ilgili olarak , https://www.uzmanraporu.org adlı internet sayfamızdan ve Hasan Tan'la Gayrimenkul Dünyası adlı Youtube kanalımızdan daha detaylı bilgi edinebilirler.

-Hasan Bey, katılımınız ve konular ile ilgili verdiğiniz aydınlatıcı bilgileriniz için teşekkür ederiz.

-Teşekkür ederim.