Mortgage yasa tasarısındaki 'Değerleme Uzmanları' ihtiyacı karşılar mı?

SERMAYE PİYASASI KURULU'NCA HAZIRLANAN ?MORTGAGE YASA TASARISI? İLE GÜNDEME GETİRİLEN GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE FAALİYET GÖSTERECEK OLAN DEĞERLEME UZMANLARININ NİTELİK VE NİCELİK OLARAK İHTİYACI KARŞILAYIP KARŞILAYAMAYACAĞININ DEĞERLENDİRİLMESİ.

Kamuoyunda "Mortgage yasa tasarısı? olarak bilinen "KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN TASARISI" nın 15.maddesi ile 2499 sayılı S.P Kanununun 40.maddesine "D" fıkrası eklenmekte ve bu fıkrada üyelerinin DEĞERLEME UZMANLARI olan ve tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu sayılan Türkiye Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliğinin görev ve yetkileri belirlenmektedir.

Anılan fıkra ile Birlik, SPK mevzuatına uygun bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerlerini belirleme konusunda tek yetkili kurum haline getirilmektedir.

Aynı fıkrada Lisans sahibi DEĞERLEME UZMANLARI'nın bu birliğe üye olmaları için belli edilen süre içinde başvuru zorunluluğu getirilmektedir.

Yapılan bu düzenlemede şu noktalara dikkatin çekilmesi gerekmektedir.

1-Lisansı olmayan Değerleme uzmanları veya eşdeğer işi yapan kamu görevlilerinin bu düzenleme karşısında hukuki durumu ne olacaktır?.

Bu sorunun yanıtlanabilmesi için SPK'nın uygulamalarına bakılması gerekir.

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 22.maddesinin (t) bendinde; sermaye piyasası faaliyetinde bulunacaklar, aynı maddenin (r) bendi kapsamında (Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek ekspertiz kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kuruluşları listeler halinde ilan etmek) faaliyet gösterecek kişi ve kuruluşlar ile sermaye piyasası kurumlarının yönetici ve diğer çalışanlarının mesleki eğitimi, mesleki yeterliliği ve mesleki ehliyetlerini gösterir sertifika verilmesine ilişkin esasları belirlemek, bu amaçlarla merkez kurmak ve faaliyet esaslarını belirlemek, SPK'nın görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.

SPK, bu yetkiye dayanarak 34 seri nolu Lisanslama Tebliğini yayınlamıştır. Bu tebliğe göre; değerleme uzmanları SPK tarafından verilen mesleki yeterliliği gösterir LİSANSI alabilmeleri için Değerleme Uzmanlığı sınavında başarılı olmaları gerekmektedir.

Aynı tebliğin 7.maddesinin (b) bendinde yer alan düzenlemeyle bazı kişiler mesleki yeterlilik ile bilgi ve becerilerin ölçülmesi amacıyla SPK tarafından düzenlenen bu tür sınavlara girmeksizin Değerleme uzmanlığı lisansını (diğer tüm lisanslar içinde geçerlidir) alma hakkı tanınmıştır. Bu bende göre sınavlardan muaf tutulanlar aşağıda belirtilmiştir.

1-Meslek personeli olarak SPK'da en az 10 yıl çalışmış olanlar,

2-Meslek personeli olup da SPK'dan ayrıldıktan sonra mali piyasalar, sermaye piyasaları, bankacılık ve finans alanında veya bu alanlarla ilgili hukuk dallarında en az 10 yıl çalışanlar,

3-Süreyle bağlı olmaksızın SPK'da Kurul Başkanlığı, üyeliği, başkan yardımcılığı, daire başkanlığı, daire başkan yardımcılığı görevlerini yürütmüş olanlar,

Yukarıda sayılan bu kişilerin tamamı SPK meslek personelidir. Bu kişilere sınavsız Değerleme Uzmanlığı Lisansı verildiği gibi yenileme veya geçici süreyle iptal edilmesi hükümleri dahi uygulanmamaktadır.

Her an değerleme işi ile uğraşmayan, değerleme ile ilgili spesifik eğitim almayan ve en önemlisi uygulamaya yönelik bir deneyimi bulunmayan SPK meslek personeli için tanınan bu hakkın GAYRİMENKUL HUKUKU KONUSUNDA UZMANLIKLARI TARTIŞILMAZ OLAN MALİYE BAKANLIĞI MİLLİ EMLAK KONTROLÖRLERİ için de tanınması gerekmektedir.

Zira Milli Emlak Kontrolörleri Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanı olup ülke genelinde denetim ve inceleme yapma yetkisini haizdirler? Yetki ve görevleri 178 sayılı KHK ve kendi Yönetmeliklerinde açıkça sayılmıştır.

Milli Emlak Kontrolörlüğü mesleğine üç aşamalı yarışma sınavından geçtikten sonra stajyer olarak başlanır. İlk yıl içinde aldıkları eğitim ve seminerlerle mesleğe hazırlanan stajyerler, kıdemli kontrolörlerin yanında refakat çalışması yaparlar. 3 yıl sürecek bu çalışmalar sonucunda mesleki yeterlilik sınavına tabi tutulup başarı sağlayanlar Kontrolör olarak atanırlar. Eğitim çalışmalarında Gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul değerlemesi işlemlerine ağırlık verilir.

Milli Emlak Kontrolörleri, ülkenin hemen hemen her yerinde inceleme yapmakta ve gerek Hazineye ait gerekse şahıslara ait gayrimenkullerin değerlemesini yapmakta ve bu konuda idareyi yönlendirmektedir. Yaptıkları incelemeler sayesinde de Türkiye genelinde gayrimenkul konusunda uzmanlaşmışlardır. Hatta ilgili fakültelerde ve Emlakçılık MYO'nda Milli Emlak Kontrolörleri ders vermekte ve ülke gençlerinin kamu malları ve gayrimenkul hukuku konusunda bilinçlenmelerine yardımcı olmaktadır.

Türkiye yüzölçümünün büyük bir kısmını oluşturan Hazineye ait gayrimenkullerin satışı, trampası, kiraya verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesi işlemlerinde denetimin yanında bedel tespiti/değerleme yetkisi de bulunan Milli Emlak Kontrolörlerinin gayrimenkul değerlemesi/bedel tespiti konusundaki inkar edilemeyecek etkinliği, 4706 sayılı Kanunun 7.maddesi ile de tescil edilmiştir.

Bu maddede; Hazineye ait taşınmazların satışı kiraya verilmesi veya irtifak hakkı tesisinde 28.07.1981 tarihli ve 2499 sayılı SP Kanununa tabi ekspertiz şirketleri dışında, Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanlarına (Maliye Müfettişleri, Milli Emlak Kontrolörleri) rayiç bedel tespit ettirilebileceği, bu durumda, ekspertiz şirketleri ile merkez denetim elemanları tarafından tespit edilen rayiç bedelin, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınacağı düzenlemesi yer almaktadır.

Bu düzenleme ve mesleki yeterlilik sınavları (bu sınavlar lisanslama sınavlarının konularını da kapsamaktadır) dikkate alındığında Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanlarının kurumlarında belli hizmet yılını tamamladıklarında sınav şartı aranmaksızın lisans almaya hak kazanmaları, hem sahip oldukları bilgi ve deneyimlerini piyasaya aktarılmasını hem de konut finansmanı sistemine geçişle birlikte değerleme konusunda ihtiyaç duyulacak uzman eksikliğinin giderilmesini sağlayacaktır.

Konunun ÖZÜ:

SPK, gayrimenkul değerleme uzmanlığı ile ilgili kendi meslek mensuplarına bazı haklar tanırken, gayrimenkul konusunda en yetkin olan ve neredeyse ülkenin yarısından fazla (Hazineye ait) gayrimenkulün değerlemesini yapan/yöneten/satan/kiralayan/irtifak hakkı tesis eden, konusunda eğitimli, uzman ve en önemlisi maliye geleneği ve terbiyesi içinde yetişmiş MİLLİ EMLAK KONTROLÖRLERİ' ni göz ardı etmesi tamamen kabul edilemez bir durumdur. Bu yetkilerin kötüye kullanılmasıdır.

2-Halen SPK mevzuatına göre faaliyet gösteren Lisanslı Değerleme Uzmanının sayısı ne kadardır? Mortgage Yasasından sonra bu sayı yeterli olacak mıdır?

Bu güne kadar açılan sınavlarda başarı göstererek Değerleme Uzmanlığı Lisansını alanların sayısının 270-290 civarında olduğu göz önünde bulundurulduğunda Mortgage yasa tasarısının kanunlaşmasından sonra yüzlerce lisanslı değerleme uzmanına ihtiyaç duyulacağı bir gerçektir. Bu ihtiyacın da sadece SPK meslek mensuplarından karşılanacak olması ise tamamen menfi bir düşüncenin ürünü olduğu düşünülmektedir.

Eğer, bu yasa ile Değerleme Uzmanlarına ihtiyaç duyulacaksa kanundan aldıkları yetkiyle ülke genelindeki tüm Hazineye ait gayrimenkullerin değerlemesini yapan ve yukarıda özellikleri sayılan MİLLİ EMLAK KONTROLÖRLERİ' nden de yararlanılması gerekmektedir.

Bu bağlamda Mortgage yasa tasarısının 15.maddesi ile 2499 sayılı SP Kanununa eklenen 40/D fıkrasına aşağıdaki ekleme yapılması gerekmektedir.

"Hazineye ait taşınmazlara ilişkin işlemlerde Türkiye genelinde denetim ve bedel tespiti yapma yetkisine sahip Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları, meslekte 10 yıllık sürelerini tamamladıklarında sınav şartı aranmaksızın gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almaya ve Türkiye Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliğine üye olmaya hak kazanırlar"

Anılan yasa tasarısına yukarıdaki paragrafın eklenmesi durumunda hem yasada amaçlanan hedefe ulaşılacak hem de Milli Emlak Kontrolörlerinin mesleki bilgi ve deneyimlerinin özel sektörde de kullanmasına imkan sağlanmış olacaktır.

En önemlisi gayrimenkul piyasası uzman kişiler eliyle yönetilecektir.

Dursun Ali ÖZEL
Milli Emlak Kontrolörleri Derneği
İstanbul Temsilcisi