Kriz patladı, konut fiyatları düşecek mi?
Yiğit Bulut'un yazısı
Türkiye'de bir İngiltere veya Amerika gibi 'mortgage' krizine bağlı aşırı düşüşler beklememek gerekli. Nedeni de çok açık; Türkiye'de kullanılan kredi oranı bu ülkelere göre çok düşük.
Bu soruya geçmeden önce daha önce bu köşede paylaştığımız bazı yazılardan alıntıları sizlere aktaracağım. Bunu neden yapacağım? Her şeyden önce bütün fiyat dinamikleri aynı sistem içinde oluşur ve sistem bozulduğu zaman konut dahil hiçbir fiyatlama dinamiği bu sistem dışında kalamaz. Diğer taraftan her şeyin en "pembe" olduğu dönemde farklı senaryoları sorgulayıp özellikle "her şey aynı anda değerlenemez", "genleşme çöküşe dönüyor", "7 yıl bolluk-7 yıl kıtlık" gibi tezleri paylaşıp, emlak fiyatlarındaki trendler ile kıyasladığımda, beni "hiçbir şey olmaz bu ne karamsarlık" diye eleştirenler bugün inanılmaz karamsar tablolar çiziyorlar.
Karamsarlığa gerek yok
Karamsar olmaya bence gerek yok! Aşırı "pembe" tablolar ne kadar gerçekçi ve kalıcıysa aşırı "kara" tablolar da o kadar "gerçekçi" ve en önemli kalıcı. Ne iyimserlik veya olumlu olma durumu ne de kötümserlik asla kalıcı olamaz. Bütün yapılar doğar-olgunluk noktasına gelir ve çöküşe geçer. Peki neler demiştik eski yazılarda? Çok kısa alıntılar yapıp bundan sonra neler olabileceğine geçeceğim.
İşte tartıştıklarımız:
"1- Yüksek petrol fiyatından ortaya çıkan "marjinal para" dünya genelinde "finansal genleşmeye" yol açıyor.
2- Sebebi ne olursa olsun sonsuza kadar her şey aynı anda yukarı gidemez. Denklemin bütün bileşenlerinin aynı anda değerlendiği yapı "sınırlı bir süre" devam ettirilebilir. Ne yapalım derseniz, tek bir cümle yeter nakit kraldır!
3- 11 Kasım 2007'den itibaren yaptığımız gözlemlerde "2003 sonrası finans piyasalarını yukarı götüren ana motorun yakıtı olan yüksek petrol fiyatının" son dönemde piyasalara eskisi kadar marjinal fayda sağlamadığını tespit ettik.
FED süreci engelleyemez
4- Sistemin gelişimini çok iyi takip edenlerin son dönemde ortaya çıkan değişimi yani yükselen petrol fiyatının eskisi kadar piyasalara marjinal fayda sağlamadığını fark etmiş ve dikkate almış olmaları gerekir.
5- Bu gerçeğe dünya genelinde "sorunlu kredi dinamiği de eklenince" karşımıza "dikkat yazısı" daha net çıkıyor. 2008 olumsuzluğun "arttığı bir dönem" olacak gibi görünüyor.
6- Bozulma sinyallerinin oluşmaya başladığını, ABD Merkez Bankası (FED) kararlarının "durağandan" "çöküşe" giden süreci uzattığını ama sistemin kaderini asla "engelleyemeyeceğini" düşünüyorum. Yeni bir "devinim" ortaya çıkması için "sistemlerin" başlangıç-olgunluk-çöküş dönemlerini "gerçekleştirmeleri" gerekir. Sistem çöküyor!
7- 2001 yılının Eylül ayının 11. günü gerçekleşen "saldırı" ile dünya genelinde "tehdit algılaması" değişti. Bu değişim 1980-2001 "petrol fiyatını" 100 dolara kadar taşıdı. Ortaya çıkan fazla para dünya para ve sermaye piyasalarını "2007 Kasım başına kadar" tam tabiriyle "sırtladı". Son dönemde özellikle 2007 Kasım başından itibaren "bu yapının" artık genleşemediğini ve "sistemin kendi üstüne" büzüşme eğilimi taşıdığını görüyoruz. Bana göre 2008 yılı içinde dünya genelinde bu kırılmayı "yaşayacağız". Ne zaman derseniz zamanlaması "alınacak tedbirler" açısından çok önemli, zamanını önümüzdeki günlerde tartışmaya devam edeceğiz."
Nakit için fırsat bitmez
Değerli dostlar, bunlar Türkiye'de "emlak fiyatları" ile bağlantılı tartıştığımız ana tezler. Bugün "bu büzüşmeyi" yaşıyoruz. Peki şimdi ne olacak?
Her şeyden önce şunu söylemem gerekli; Türkiye'de bir İngiltere veya Amerika gibi "mortgage" krizine bağlı aşırı düşüşler beklememek gerekli. Nedeni de çok açık; Türkiye'de kullanılan kredi oranı bu ülkelere göre çok düşük. Kredi oranı düşük olunca "ikinci ele düşüp zordan satılacak konut miktarı da" fiyatları etkileyecek kadar olmayacak.
Diğer taraftan "yatırım bankacılığının" bittiği bankaların battığı bu krizin olumlu bakınca "emlak açısından" bir de avantajı var; bankalara konmak istenmeyen para "daha sağlam yatırım" olarak değerlendirilen yerlere kayacak. Özellikle bankada birikimi olup, ne yapacağını bilemeyenler emlak değerlere yönelmeyi deneyebilirler.
Sonuç: "Gerektiğinde aman dikkat" diyen ben, ortaya çıkan yeni durumun Türkiye gibi "kredi kullanılan değerin" az olduğu ülkelerde "emlak dinamiklerini" çok olumsuz etkileyemeyeceğini düşünüyorum. Şimdi sorun kendinize; birikmiş paranız var ne yapacaksınız !